Недвижимость

Как быстро и выгодно продать квартиру без посредников

Неважно, по каким причинам вы решили продать квартиру. И при этом обойтись без помощников-риелторов. Это вполне реально проделать самостоятельно, но к продаже недвижимости нужно подойти скрупулезно, обстоятельно, серьезно.

В этой статье поговорим о том, как можно продать квартиру самому, при этом быстро и по выгодной цене.

Оглавление:

Плюсы и минусы самостоятельной продажи квартиры

Рынок недвижимости достаточно активен, здесь каждый день что-то продают и покупают. Особенно в крупных городах, где сделок в данном сегменте очень много. Допустим, у вас есть квартира, которую вы решили продавать самостоятельно, без посредников-риелторов.

Давайте изучим плюсы и минусы такого решения:

Критерий сравнения	Самостоятельно	С риелтором
Дополнительные расходы, комиссии	Никаких, только положенные пошлины и оплата нотариусу за оформление сделки	Порядка 2–5% от стоимости квартиры. Это средняя величина комиссии. Впрочем, иногда за услуги риелтора платит только покупатель
Оценка квартиры	Будет точной, если проанализировать информацию, сравнить цены, вызвать оценщика	Опытный риелтор поможет назначить справедливую стоимость жилья
Юридические риски	Повышаются, особенно, если у вас нет никакого опыта в сфере продажи недвижимости. В таком случае все равно придется заплатить за услуги юриста	Ниже, у риелтора, во-первых, есть опыт подобных сделок, во-вторых, всегда под рукой знакомый юрист для консультаций
Скорость продажи	Снижается. Вам самому придется рекламировать квартиру, искать покупателей, вести переговоры	Выше. У риелтора уже есть база данных потенциальных клиентов, которые интересовались подобным жильем. И налаженная рекламная кампания, позволяющая быстро демонстрировать новые квартиры, выставленные на продажу
Затраты времени и сил	Очень высоки. Сбор нужных документов, показ квартиры все новым потенциальным покупателям, прием телефонных звонков, переговоры и обсуждения… Все это требует немало сил и времени	Намного ниже. Собственно, всю основную работу делает риелтор. Он ищет покупателей, вы даже можете отдать ему ключ от квартиры, чтобы показывал во время вашего отсутствия. И звонить будут именно риелтору

Как видим, главный плюс в самостоятельной продаже квартиры — в экономии на комиссии риелтору. Причем тоже не всегда. Есть ситуации, когда вся комиссия ложится на покупателя. Так что еще раз основательно подумайте, стоит ли заниматься продажей жилья самостоятельно. Может быть лучше довериться профессионалу? Но выбрать при этом нужно проверенное временем агентство недвижимости, ведь риск столкнуться с «черными» риелторами есть.

Полезные советы профессиональных риелторов

Теперь дадим новичкам в продажах квартир полезные советы от опытных риелторов:

Справедливая цена. Не завышенная, не отпугивающая покупателей! Сравните цены на аналогичные объекты недвижимости в объявлениях, оставьте место для торга. О том, как правильно оценить квартиру расскажем ниже.
Приведите документы в порядок. Не нужно выставлять на продажу квартиру с проблемами. Нужны все правоустанавливающие документы. Какие именно — тоже расскажем в нашей статье.
Проведите предпродажную подготовку. Немного подкрасьте, подклейте обои, устраните неприятные запахи, уберите хлам — на балконе в том числе. Если продаете квартиру под ремонт, вообще лучше убрать старую отделку. Она будет только мешать покупателям оценить состояние помещений.
Сделайте упор на достоинствах жилья. Например, месторасположении, планировке, виде из окон, качественном ремонте, доброжелательных соседях.
Выставляйте квартиру на продажу весной или осенью — по словам специалистов это самые активные сезоны для покупателей. Летом и зимой рынок недвижимости находится на спаде, спрос невелик.

Как правильно оценить квартиру

Давайте изучим факторы, которые обязательно повысят стоимость вашей квартиры:

Близость станции метро, остановки автобуса, троллейбуса и так далее. В общем, транспортная доступность.
Инфраструктура. Рядом есть школа, детсад, супермаркет, какие-то красивые места, например, сквер или речка.
Этаж средний, не первый и последний, которые не пользуются спросом.
Вид из окна на красивый двор, природу, детскую площадку — будет удобно следить за играющимся ребенком, и так далее. Главное — не на стройку, глухую стену соседнего дома или проезжую часть.
Ухоженная придомовая территория. С новым асфальтом, плиткой, парковкой, игровой площадкой, стадионом для мини-футбола, клумбами, деревьями — это идеальный вариант.
Отремонтированный подъезд, новые лифты, широкие пролеты, красивый холл, наличие консьержа.
Соседи. Не алкоголики, не буяны, а приличные люди, доброжелательно относящиеся к новичкам.
Наличие недорогого, но качественного ремонта. То есть в квартиру можно будет переехать сразу, а уже потом постепенно что-то переделывая под себя, без сноса стен и замены канализации.
История. Для некоторых покупателей важно, по каким причинам вы уезжаете с этой жилплощади, умирал ли здесь кто-либо, то есть аура квартиры, ее атмосфера.
Наличие всех документов. Если квартира уже готова к продаже, нет никаких обременений, проблем с документами — большой плюс.
Большая кухня — важный аргумент для новой хозяйки жилой площади.
Раздельный санузел — плюс.
Наличие лоджии, балкона. Причем желательно уже благоустроенных, остекленных.
Качество самого дома. Монолитные здания, интересная архитектура привлекают покупателей, в отличие от типовых «панелек».
Высокие потолки.
Свободная планировка. Сегодня многие стремятся к такому варианту, но не всегда получается его достичь. Так что квартиры с кухней-столовой-гостиной ценятся.

Если у вашей квартиры есть хотя бы одна подобная отличительная черта, можете смело поднять стоимость чуть выше средней по рынку. Но не перестарайтесь! Уверены, ваша квартира не так уж уникальна, все равно нужно сравнивать стоимость с аналогичными предложениями.

Важно

Проведя анализ стоимости квартир, похожих по характеристикам с вашей, прибавьте 5% и выставляйте объявление. Не звонят неделю? Снизьте цену на 50 тысяч рублей. Почувствуете разницу. Кроме того, если вам нужно продать квартиру как можно быстрее, придется демпинговать. Да, чем ниже стоимость, тем быстрее вы реализуете свой объект недвижимости. Так что выбирайте, что для вас важнее — выгода или скорость. Как долго вы готовы ждать «своего покупателя»?

Необходимые документы для продажи квартиры

Список документов, которые потребуются для продажи квартиры, достаточно обширен. Приведем для начала основной пакет, который нужен в любом случае:

Документ, который подтверждает право собственности на жилье. Ордер, акт приватизации, договор купли-продажи и так далее.
Паспорта всех владельцев.
Свидетельство и регистрации.
Выписка из домовой книги. Или справка от управляющей компании или паспортного стола обо всех, кто был прописан в квартире.
Договор на реализацию. В типовой форме, желательно, составленный профессионалом.

Согласие органов опеки потребуется, если в квартире проживают дети. Например, если жилье было куплено на материнский капитал, а мы описывали такую ситуацию, то нужны следующие документы:

Справка с места проживания дочери, сына, детей владельцев.
Свидетельства о рождении детей.
Согласие супруга/супруги на продажу жилья.

Родителям нужно написать заявление о реализации старой квартиры и покупке нового объекта недвижимости, где будет проживать ребенок. Орган опеки рассмотрит дело, это занимает несколько недель. Нужно убедиться, что ребенок не останется на улице, его права не затронуты, родители хотят улучшить жилищные условия. Разрешение на продажу квартиры будет выдано в письменном виде.

Дополнительно при продаже квартиры потребуются:

Кадастровый паспорт. Если его нет, идите в МФЦ, получите через пять дней.
Техпаспорт. Для покупателя он очень важен, хотя для оформления сделки не требуется. Получить можно в БТИ, на это уйдет порядка 15 рабочих дней.
Выписка из ЕГРП.
Справка о лицевом счете квартиры от управляющей компании.
Справки о том, что нет долгов по коммунальным платежам. Берутся отдельно в электросети, компаниях-поставщиках воды, газа, отопления, мусороуборочной компании. Или сразу в управляющей компании, если есть такая возможность.
Если покупатель усомнится в адекватности продавца, он может потребовать от него справку из психоневрологического диспансера и наркологии. Имеет на это право.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры без риелтора

Весь процесс продажи квартиры включает следующие этапы:

Устанавливаем для себя сроки продажи жилья и цели. Вам нужно срочно? Снижайте цену! Готовы подождать, но получить полную стоимость? Что ж, отлично. Не забывайте о том, что на рынке могут быть периоды затишья, кризисы, снижение покупательской способности. Все это затянет сроки вашей продажи. Ниже всего спрос в январе и июле, месяцах новогодних и летних каникул, отмечают эксперты.
Устанавливаем цену. Мы уже писали об этом. Изучите массу объявлений по недвижимости в вашем регионе. В сети масса таких площадок, где вы сможете выяснить среднюю стоимость по рынку.
Выставляйте объявление, начинайте рекламную кампанию. Сделайте несколько красивых фото, убрав бардак в квартире, выбрав удачный ракурс и освещение. Выделите самые привлекательные черты квартиры, которые могут поднять ее стоимость. Мы описывали их выше. Разместите объявление на как можно большем количестве бесплатных площадок, чтобы охватить всех потенциальных покупателей. Кроме того, повесить распечатанное объявление можно на подъездах, остановках, местных рекламных стендах.
Ведем переговоры с покупателями и готовим квартиру к показу. Не ждите, пока вам позвонят и назначат время осмотра квартиры. Заранее наведите порядок, устраните явные дефекты, выбросьте хлам. Общайтесь с потенциальными покупателями спокойно, уверенно, доброжелательно. Рекламируйте квартиру, конечно, но не скрывайте, что есть и недочеты. Будьте честны, ведь пришедшие люди все видят своими глазами.
Подписываем предварительный договор задатка или купли-продажи. Это станет гарантией для вас, что покупатель не откажется от сделки. Размеры задатка оговариваются отдельно. Помните, что если сделка будет сорвана не по вашей вине, задаток вы с чистой совестью оставите себе. В договоре или соглашении задатка нужно прописать все моменты, правильно составить данный документ.
Выписываемся из квартиры, собираем справки о том, что нет долгов по коммунальным платежам. То есть готовим пакет документов к продаже. Выписаться можно или через стол паспортиста в управляющей компании, или в местном паспортном столе.
Получаем деньги за квартиру. Безопасно сделать это можно через банковскую ячейку, например. Оформляем все документы, подписываем договор купли-продажи у нотариуса, отдаем ключи от квартиры. Оформление квартиры на нового владельца проводится путем регистрации в Регпалате.

Чтобы не возникло проблем при оформлении документов, настоятельно советуем на этом этапе обратиться к юристу-профессионалу, работающему именно в области сделок с недвижимостью.

Типичные ошибки при продаже квартиры

Чаще всего в процессе самостоятельной продажи квартиры владельцы совершают такие ошибки:

Неверно оценили стоимость. Чаще всего, конечно, завысили. Напомним, что нужно проанализировать схожие объявления, позвонить по нескольким из них, чтобы было с чем сравнивать.
Не подготовили квартиру к продаже. На балконе завалы старого хлама, в углах плесень, пахнет сыростью. Кто захочет купить такое жилье? Небольшой, недорогой косметический ремонт или хотя бы тщательная уборка сделают квартиру куда более привлекательной.
Неправильно провели переговоры. Не умеют сделать упор на преимуществах квартиры, красиво рассказать о ней, сразу соглашаются снизить цену… Или, напротив, ведут себя чересчур напористо, выставляя свое жилье как лучшее в мире и пренебрежительно отзываясь о предыдущих потенциальных покупателях, не оценивших его. В итоге переговоры идут тяжело, посетители решают, что с таким владельцем лучше не иметь дело.
Неправильно подготовили и оформили документы. Мы писали, что вам потребуется. Подготовьте все бумаги заранее, если нужно — проконсультируйтесь с юристами.

Заключение

Продать квартиру самостоятельно, в целом, не так уж сложно, если подойти основательно, выделить на это время.

Правильный подход, грамотная реклама, справедливая цена и верно оформленный пакет документов помогут вам реализовать квартиру достаточно быстро. Не теряйтесь, может, данный опыт позволит вам стать профессиональным риелтором. Почему бы и нет.