Как перевести жилое помещение в нежилое

Процесс перевода жилого помещения, в частности, квартиры, в статус нежилого очень сложный и зачастую связан с многочисленными трудностями и бюрократическими препонами. Но если возникла такая необходимость, можно пройти весь процесс успешно и постараться сделать все быстро.

Расскажем, что нужно, чтобы перевести жилье в нежилое помещение.

Нормативная и законодательная база

Сначала разберемся с терминами и определениями, которые нужно знать всем, кто решился перевести жилье в статус нежилого помещения:

• МКД, то есть многоквартирный дом. Это здание, включающее как квартиры жильцов, так и нежилые помещения, а также общедомовое имущество.
• Под жильем может пониматься отдельная квартира, комната, часть квартиры.
• Отдельная квартира — часть МКД, обособленное помещение с прямым выходом либо на улицу, либо на общедомовую территорию.
• Нежилое помещение — часть МКД, не предназначенная для проживания граждан.
• Под непосредственно переводом жилья в нежилое помещение понимается изменение его назначения в юридическом аспекте, смена статуса. После окончания перевода помещение утрачивает свое первоначальное назначение — постоянное проживание людей.

На федеральном уровне в данной сфере действуют следующие нормативные акты и законы:

• Статьи 22 и 23 Жилищного кодекса России.
• ФЗ №218. Касается регистрации прав и кадастрового учета.
• ФЗ №123. Касается правил противопожарной безопасности, которые следует соблюдать в процессе изменения статуса жилья и строительных работ.
• Постановление Госстроя №2003 от 27.09.2003 года. Касается перепланировок и переустройства.
• Постановление Кабмина №266 от 28.04.2005 года. В нем содержатся формы заявлений на переустройство и перепланировку.
• СНиП 31-01.2003 «Здания жилые многоквартирные».

Отметим, что с 12 июня 2019 года в нашей стране начали действовать поправки к Жилому кодексу, касающиеся изменения статуса жилых помещений. Вступил в силу ФЗ №116, которым тоже нужно руководствоваться в процессе перевода жилья в нежилое помещение.

Кроме того, в регионах могут действовать свои дополнительные правила и нормы. В частности, в Москве и Петербурге нужно получать техническое заключение о том, в каком состоянии находятся несущие конструкции МКД.

Во многих регионах запрещено размещать в МКД увеселительные заведения, ночные клубы и магазины по продаже пиротехники. Поэтому дополнительные нормативные акты нужно изучать непосредственно по своему региону, чтобы сделать все правильно.

Когда требуется перевод жилого помещения в нежилое

Несмотря на общепринятое мнение, вести предпринимательскую деятельность можно отнюдь не только в нежилых помещениях! Поэтому зачастую перевод жилья в статус нежилого просто не требуется.

Например, согласно статье 17 Жилищного кодекса, оказывать юридические услуги заниматься фрилансом, вести бухгалтерию можно в обычной квартире. Главное, чтобы не были нарушены интересы других жильцов. Если соседи напишут жалобу на шумный офис в их доме и скопление посетителей на лестнице — у владельцев будут проблемы.

Перевести квартиру в статус нежилого помещения просто необходимо в следующих случаях:

• Нужен отдельный выход на улицу. Например, для открытия магазина.
• Планируется сдавать помещение в аренду для ведения бизнеса.
• Нужно поменять характеристики квартиры таким образом, что она окажется непригодной для жилья. Например, вместо кухни появится офис. Или будет полностью убрана ванная.

Специалисты советуют предпринимателям для начала изучить все возможности для открытия бизнеса без процедуры перевода жилья в нежилой статус. Возможно, в МКД уже есть нежилые помещения на первом этаже. Или одна из квартир уже получила статус нежилого помещения. В таком случае целесообразно сразу арендовать или купить нежилое помещение, чтобы не заниматься переводом квартиры.

Главные требования и условия

Требований и ограничений, которые касаются перевода жилого помещения в нежилое, очень много. Их можно разделить на отдельные группы.

Начнем с юридических требований:

• Решение о переводе должны принять все собственники квартиры.
• Решение должны одобрить владельцы квартир в данном МКД.
• Нельзя переводить квартиры в статус нежилых, если они принадлежат гражданам на условиях социального найма. Нельзя также заниматься переводом квартир в домах социального пользования.
• Нельзя переводить квартиру в нежилой статус, чтобы осуществлять здесь религиозную деятельность. Вид религии значения не имеет.
• Если есть обременения прав собственности, то статус квартиры менять тоже нельзя.

Не получится перевести жилье в нежилое помещение, если:

• Речь идет о комнате, у которой нет своего выхода на улицу или лестничную площадку.
• Комнату нужно сначала выделить в отдельный объект недвижимости. А это связано со стройкой и расселением жильцов.

То есть, перевести в нежилой фонд можно только отдельную квартиру, с комнатой так не получится.

Теперь рассмотрим технические требования:

• Помещение обязательно должно располагаться на первом этаже МКД. Исключение может быть сделано, если квартиры под данным помещением уже переведены в нежилой фонд.
• Должен быть отдельный вход, то есть квартира должна быть обособленной, изолированной.
• Нельзя перегораживать лестничные пролеты, лифтовые площадки, то есть перекрывать проходы к общедомовым территориям.
• Нельзя демонтировать сети, конструкции и элементы, которые входят в общую систему МКД. Например, нельзя разбирать вентиляционные каналы, проходящие по всем квартирам.

Еще больше требований в части перепланировки квартиры. К таким работам относятся:

• Обустройство отдельной двери непосредственно на улицу или дополнительного выхода на лестничную площадку.
• Перенос стен.
• Заделывание, расширение, перенос дверных и оконных проемов.
• Строительство новых перегородок, изменение площади существовавших комнат.

Вообще, перепланировка — отдельная тема, достойная подробной статьи. Нужно будет подготовить проект, согласовать его, выполнить работы в точности по проекту, пройти процесс приемки специальной комиссией из контролирующих органов.

С перепланировкой сталкиваются многие владельцы, решившие просто, например, объединить кухню с гостиной. Поэтому это глобальная тема, касающаяся отнюдь не только перевода жилья в нежилое помещение.

Требования к зданию:

• Нельзя заниматься перепланировкой жилья в аварийном или ветхом доме.
• Нельзя вмешиваться в характеристики МКД, ухудшать его надежность и несущие способности.
• Отдельные согласования требуются, если дом относится к историческому или архитектурному наследию.
• Фасадные работы тоже согласовываются отдельно, в частности, в Комитете по архитектуре.

Необходимые документы для перевода жилого помещения в нежилое

Обязательно потребуются для перевода жилого помещения в нежилое следующие документы:

• Свидетельства о рождении и паспорта всех владельцев квартиры.
• Если будет представитель, его полномочия нужно подтвердить нотариальной доверенностью.
• Все владельцы должны дать письменные согласия на изменение статуса помещения. За детей согласие могут написать их законные представители.
• Если среди владельцев есть дети, нужно решение органа опеки.
• Все правоустанавливающие документы, в том числе выписка из ЕГРН.
• Проект переустройства и перепланировки.
• Технический план всей квартиры.
• Поэтажный план дома. Его может сделать проектировщик, работающий над проектом перепланировки квартиры.
• Техническое заключение о том, в каком состоянии несущие конструкции дома. Обязательно требуется в Москве и Петербурге, в других регионах может оказаться не нужным.
• Протокол собрания жителей МКД о том, что они не против изменения статуса отдельной квартиры.
• Заключения ОГПН МЧС, газовой службы и Роспотребнадзора о том, что перевод квартиры в нежилой статус возможен.

С этими документами и заявлением нужно идти в местную администрацию или другой контролирующий орган. В Москве и Петербурге такими вопросами, например, занимается отдельная Межведомственная комиссия.

После окончания перепланировки, нужно будет получить следующие бумаги:

• Акт приема специальной комиссией, которая подтвердит, что проект был соблюден.
• Новый технический план, отвечающий проведенной перепланировке.
• Заявление в Росреестр о постановке на кадастровый учет.
• И, наконец, выписка из ЕГРН, которая будет подтверждать, что процесс изменения статуса помещения прошел успешно.

Все этапы перевода жилого помещения в нежилое

Процесс перевода жилого помещения в нежилое достаточно длительный и включает следующие этапы:

1. Принятие решения. Действительно, нужно решить, стоит ли вообще изменять статус квартиры. Может, проще арендовать нежилое помещение? Идеально, если все права на квартиру будут переданы одному владельцу. В таком случае осуществить перевод проще. Или специально купить жилье на первом этаже с целью ведения бизнеса, оформить его на одного собственника и уже потом заниматься переводом. С неприватизированными квартирами намного сложнее, сначала нужно потратить два-три месяца, чтобы оформить право собственности на них. Только после рассмотрения всех этих нюансов можно приступать к изменению статуса помещения.
2. Заказ проекта перепланировки. Сделать это может только специальная организация, профессионалы, которые изучат технический план, оценят состояние жилья, расскажут, какие стены сносить нельзя, что можно сделать и так далее. Проект нужен уже на первом этапе перевода, чтобы потом было чем аргументировать перед контролирующими органами и соседями. Проект должен быть максимально подробным, с согласованием с газовой службой, МЧС, Роспотребнадзором. Необходимо, чтобы проект отвечал требованиям к перепланировке квартир в МКД. Очень желательно обратиться к проектировщику, состоящему в СРО.

3. Получение согласия собственников всех примыкающих помещений. Это очень рискованный этап. Вы уже потратились на проект перепланировки, а соседи вам могут отказать. Согласие соседей нужно получать в письменном виде. Речь идет о владельцах квартир, расположенных над, под и имеющих общие стены с помещением, статус которого нужно изменить. В письменном согласии указываются паспортные данные соседей, кадастровые номера их квартир, а также непосредственно разрешение на изменения статуса жилья. Без получения таких письменных согласий дальше делать нечего! Причем обжаловать отказ соседей не получится, все нужно решать мирно. Если же соседняя квартира не приватизирована, то согласие нужно получать в местном органе власти, ведь владельцев жилья оказывается муниципалитет.
4. Общее собрание владельцев МКД. В повестку дня собрания включается вопрос об изменении статуса одной из квартир дома. Всех собственников следует заранее уведомить о том, где и когда состоится собрание. Представители управляющей компании тоже должны быть на собрании. Именно они могут выдать справку о том, сколько вообще квартир в доме. Уведомить владельцев о проведении собрания нужно за 14 дней до назначенной даты.

5. Общее собрание собственников. В указанное время собственники собираются в оговоренном месте. Советуем вам заранее сделать копии всех документов на квартиру, статус которой будет изменен, в том числе проекта перепланировки по числу всех участников. Вы будете обязаны предоставить всем собственникам интересующую их информацию в письменном виде. Так что подготовьтесь заранее. В оргкомитет обычно включают трех жильцов дома, представителей ТСЖ и муниципалитета. Всех участников собрания регистрируют, вносят их паспортные данные и номера квартир. Итоги голосования фиксируются в протоколе. Не запрещено стимулировать владельцев проголосовать в вашу пользу путем предоставления подарков, обещания скидок в новом магазине, который будет открыт в квартире, оказания помощи в благоустройстве придомовой территории и так далее.

6. Все полученные документы: проект, согласия соседей и протокол собрания жильцов дома — передаются в муниципальные органы власти для дальнейшего согласования. Если согласия получены, жильцы решили вопрос в вашу пользу, то больше никаких проблем обычно не бывает. Отказ муниципалитета, даже если он будет получен, уже можно обжаловать в суде. На решение о переводе жилья в нежилое помещение властям отводится 45 дней.
7. Теперь можно приступать к строительным работам. Нужно заключить договор с компанией, входящей в СРО строителей. От проекта отступать нельзя! Его уже утвердили на собрании собственников и в администрации. Кроме того, нельзя проводить шумные работы ночью, нельзя допускать недовольства соседей и нужно вовремя убирать строительный мусор.
8. После окончания работ помещение примет комиссия от администрации. Вам нужно будет написать заявление, чтобы была назначена дата приемки. В комиссию войдут представители ОГПН МЧС, жилинспекции, МВК, Роспотребнадзора. Если проект соблюден, все работы выполнены по техническому регламенту, комиссия подпишет акт приемки. Для составления нового технического плана нужно обращаться к кадастровым инженерам, имеющим квалифицированный аттестат и членство в СРО.
9. Теперь, имея акт приемки и технический план, нужно внести изменения в ЕГРН. Обращаться нужно в МФЦ либо Росреестр. Процедура занимает 5 дней в Росреестре и 7 дней, если действовать через МФЦ. Выписка из ЕГРН подтвердит, что теперь вы владелец нежилого помещения.
10. Заключительный этап — начало использования нежилого помещения. Его можно сдать в аренду, открыть магазин или офис, просто продать.

Цена перевода жилья в нежилой статус

Отметим, что приведенные цены являются средними, могут разниться по регионам и в зависимости от особенностей процесса перевода жилья в нежилой фонд:

• Стоимость одного нотариального согласия собственника квартиры — 1500 рублей.
• Выписку из ЕГРН проектировщик может получить бесплатно, но если вы делаете это сами, то заплатите порядка 400 рублей.
• Проект перепланировки и техническое заключение — порядка 20 тысяч рублей.
• Организация собрания собственников и их финансовое стимулирование могут обойтись тоже в 20 тысяч рублей.
• Согласование документов и перевода квартиры в нежилое помещение в муниципальных органах является бесплатной услугой.
• Строительные и ремонтные работы. Могут обойтись и в 200, и в 500 тысяч рублей, и в миллион. Все зависит от проекта, особенностей ремонтных работ, их сложности, стоимости отделочных материалов и так далее. Впрочем, это уже инвестиции в бизнес.
• Акт приемочной комиссии бесплатен, а вот за новый технический план придется заплатить порядка 7 тысяч рублей.
• Кадастровый учет в Росреестре тоже является бесплатной услугой.

Возможные проблемы

Основной проблемой является получение согласия соседей и собрание кворума на собрании владельцев квартир в МКД. Тут остается только договариваться, обещать принести пользу дому, финансово стимулировать. По-другому вопрос не решается! Давить на соседей запрещено, судиться не получится. Все решается только добровольно, мирным путем и уговорами.

Кроме того, проблемой может стать перевод в нежилой фонд нескольких квартир. Это уже большая площадь и решать вопрос придется с каждой квартирой отдельно! То есть все указанные этапы, в том числе получение согласия соседей и владельцев квартир нужно получать и проходить несколько раз. Уже после того, как все квартиры будут переведены в нежилой фонд, их можно объединить в один объект. Делается это в рамках получения разрешения на строительство и реконструкцию.

Вопросы и ответы по переводу жилого помещения в нежилое

Чаще всего возникают следующие вопросы:

Можно ли взыскать с владельцев квартир МКД уже понесенные расходы, если они отказали в переводе жилья в нежилое помещение?

Нет! Да, вы уже заплатили за проект и нотариальные согласия владельцев квартиры. Значит, все было зря. К вашим затратам остальные собственники квартир в МКД не имеют отношения, это их решение.

Могут ли владельцы квартир отозвать свое согласие на перевод жилья в нежилое помещение?

Если протокол оформлен правильно, кворум был, все по правилам, то отозвать свое согласие собственники МКД уже не смогут. Они могут только обратиться в суд, жилинспекцию или прокуратуру с жалобами на то, что вы нарушили первоначальный проект.

Можно ли сначала приступить к ремонту и перепланировке, а потом уже все согласовать?

В случае с обычной квартирой — да. Это возможно, если помещение останется жилым, не поменяет статус. В случае же перевода жилья в нежилой фонд нужно обязательно все согласовать заранее.

Заключение

Перевести квартиру в нежилой фонд сложно. Главной проблемой может стать получение согласия собственников остальных квартир и непосредственных соседей.

Однако, все можно сделать самостоятельно, обращаясь к специалистам только за проектом перепланировки, техническим заключением и новым техническим планом. Поддержка администрации и руководства ТСЖ, управляющей компании, конечно, тоже необходимы.