Кредит под залог квартиры — все, что вам нужно знать

Кредиты под залог — распространенная практика. У кредитора оказывается в залоге имущество, которое становится гарантией того, что долг вернут. Или его можно продать, чтобы компенсировать убытки из-за невозврата средств. Часто залогом выступает именно квартира или дом.

Поговорим о таком виде кредитования как можно подробней, расскажем вам, как и где можно взять кредит под залог объекта недвижимости.

Особенности кредитов под залог квартиры

Банк — не благотворительный фонд, а коммерческая структура, нацеленная на получение прибыли. Поэтому просто так банки деньги не выдают, только под процент и с гарантией возврата.

А что может быть надежней наличия ликвидного залога? Клиент предоставляет имущество, которое банк просто заберет, если кредит не будет возвращен вовремя. Недвижимость в качестве залогового имущества банки приветствуют и охотно выдают кредиты на таких условиях.

Каким критериям должна отвечать недвижимость, которую предоставляют банку в качестве залога по кредиту? Их много, далеко не каждая квартира устроит кредитора.

Перечислим основные критерии:

• Местонахождение. Недвижимость должна располагаться в регионе, где работает сам банк.
• Расположение. Первый и второй этаж — минус! Банки считают такие квартиры менее ликвидными и могут не согласиться на подобный залог.
• Техническое состояние. Дом или квартира должны быть пригодны для жилья, со всеми коммуникациями.
• Все перепланировки должны быть узаконены.
• Дом не должен быть аварийным и подлежащим сносу. Кроме того, здание не должно стоять в очереди на реконструкцию и капитальный ремонт — это говорит о высоком уровне износа и низкой ликвидности недвижимости.
• Не должно быть обременений на недвижимость.
• Право собственности должно быть оформлено по всем правилам именно на заемщика.
• В квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние дети.

Как видим, банки довольно придирчиво относятся к недвижимости, которая предоставляется им в залог. Должна быть возможность выгодно и быстро продать дом или квартиру, объект должен быть ликвидным — это самое важное условие.

К плюсам оформления кредита под залог недвижимости относятся:

1. В квартире можно спокойно жить, никто ее просто так не отбирает.
2. Квартиру можно сдавать в аренду, но с разрешения банка.
3. Можно получить в долг достаточно крупную сумму.
4. Кредит может быть выдан на продолжительный срок — до 15 лет.
5. Банк лояльно относится к таким заемщикам, требования ниже.

Минусы тоже есть:

1. К пакету документов добавляются документы на квартиру.
2. Банк даст в кредит не больше 60% от стоимости недвижимости.
3. Есть риск попросту потерять жилье. Его продадут, если не будет возвращен кредит. Излишки суммы отдадут заемщику, но это слабое утешение.

На что чаще всего оформляется кредит под залог недвижимости:

• На стройку или капитальный ремонт. На это нужны средства, а просто потребительский кредит, о котором мы подробно писали, нужную сумму не обеспечивает. А вот в случае залога квартиры банк точно выдаст существенно большую сумму.
• Покупка недвижимости. Нет накоплений на первый взнос по ипотеке? Мы писали о такой ситуации. Можно получить кредит под залог имеющегося жилья.
• Покупка квартиры в строящемся доме. Иногда банки ипотеку в этом случае не оформляют. Поэтому приходится прибегать к кредиту под залог имеющегося жилья.
• На развитие и открытие бизнеса. Банк не убедил ваш бизнес-план? Индивидуальным предпринимателям бывает сложно получить кредитные средства, но наличие недвижимости для залога исправит ситуацию.
• Просто срочно нужны деньги. Мало ли на что! Машину нужно купить, отдать старый долг, обновить мебель… Вариантов много. Если у вас есть квартира, которую можно предоставить в залог, банк не будет спрашивать, а зачем же вам деньги.

Где можно получить кредит под залог недвижимости

Вариантов получения кредита под залог недвижимости на самом деле три:

1. Банк. Самый простой, надежный, популярный вариант. Многие банки предлагают специальные программы кредитования под залог квартиры или дома. Причем по сниженным ставкам. В любом случае к заемщику будут выдвигаться определенные требования, в том числе наличие регистрации, возраст в диапазоне от 21 до 65 лет, наличие работы и постоянного дохода. Так что требования все равно достаточно жесткие.

2. Микрофинансовая организация (МФО). Здесь требования к заемщикам изначально намного ниже, а тем более, если есть недвижимость для предоставления в залог. Пакет документов для оформления кредита тоже невелик, зачастую нужны только паспорт, выписка из ЕГРП, соглашение о получении права собственности на жилье и его технический паспорт. МФО не будет тщательно изучать вашу кредитную историю, что немаловажно, если она испорчена. Но зато ставки по таким займам намного выше банковских, вы точно переплатите солидную сумму.
3. Частные кредиторы, инвесторы. У них кредит под залог недвижимости и расписку тоже можно получить просто и быстро, даже с испорченной кредитной историей. Но велик риск столкнуться с мошенниками и потерять квартиру! Кроме того, ставки частных кредиторов намного превышают банковские, поэтому данный вариант оставьте только на крайний случай.

Настоятельно советуем сначала попробовать оформить кредит под залог дома или квартиры в банке! И только потом, в случае отказа, идти в МФО или к частным кредиторам.

Инструкция по оформлению кредита под залог квартиры в банке

Весь процесс получения кредит под залог дома или квартиры включает пять этапов:

1. Сначала нужно подготовить все документы на недвижимости. Если у вас была проведена перепланировка, срочно узаконьте ее! Вам потребуются технический паспорт на квартиру, справка о том, что нет обременений, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, документ, на основании которого было получено право на квартиру — соглашение о приватизации, договор купли-продажи, дарения или вступления в наследство. Все справки и выписки должны быть свежими, недавними! Кроме того, вам придется пригласить оценщика, чтобы точно установить стоимость недвижимости. Причем оценка тоже должна быть сделана не позднее 6 месяцев перед обращением в банк. Иногда банк сам указывает, какого оценщика следует пригласить.
2. Выбрать банк и подать заявку на получение кредита. Для начала советуем пойти в банк, на карту которого вы получаете заработную плату. Там к вам точно отнесутся лояльно, не будут задавать лишние вопросы и дадут кредит на самых выгодных условиях. Если зарплатного банка у вас нет, выбирайте финансовое учреждение с наиболее приемлемыми для вас условиями и низкими процентами. Можете сравнить условия банков на специальных ресурсах: Сравни.ру или Банки.ру.
3. Если вы подавали заявку на кредит онлайн, вам все равно придется отправиться в банковское отделение с подготовленным пакетом документов. Уточните их список, у каждого банка могут быть свои требования.

4. Теперь можно заключать договор, если банк принял положительное решение по вашей заявке. Не устанем повторять, что банковский договор нужно досконально изучить, рассмотреть все нюансы. Не стесняйтесь задавать вопросы, при необходимости обратитесь к опытному юристу. Не забывайте, что у вас будут долгосрочные отношения с банком, вам придется выполнять условия подписанного договора.
5. Начать выполнять условия кредитного договора. Банк установит график внесения платежей, ежемесячные суммы будут зависеть от размеров займа, его сроков, процентной ставки. График, который вам выдадут после подписания договора, нужно будет строго соблюдать!

В целом, ничего сложного в получении кредита под залог квартиры нет. Да, дополнительно потребуются документы на недвижимость, но в остальном процесс схож с получением остальных видов кредитов.

Обзор банков, в которых можно получить кредит под залог недвижимости

Мы выбрали для вас четыре популярных банка, предлагающих кредиты под залог недвижимости. Сравним их условия в виде таблицы:

Условия банков разные, еще раз настоятельно советуем изучать их все, сравнивать, выбирать продуманно.

Вопросы и ответы по кредитам под залог квартиры

В последнем разделе нашей статьи традиционно ответим на вопросы, которые возникают по поводу оформления кредита под залог квартиры.

Вопрос № 1. Могу ли я оформить ипотеку под залог уже имеющейся квартиры?

Конечно, для банка это выгодный вариант. В данном случае вы сможете получить 80% от оценочной стоимости предоставленного в залог жилья, тогда как при обычном кредитовании этот показатель не превышает 60%. Срок ипотечного кредитования под залог имеющейся у заемщика недвижимости достигает 25 лет.

Понятно, что банк изучит состояние и ликвидность квартиры, которая предоставляется в залог. Зато купить новую квартиру на кредитные средства заемщик может в любом доме. Кстати, зачастую после покупки нового жилья старое, залоговое, просто продается, что позволяет вернуть долг банку. Это современная схема, набирающая популярность и позволяющая улучшить жилищные условия.

Вопрос № 2. У меня только доля в квартире. Могу ли я предоставить ее в залог и получить кредит?

Многие банки в такой ситуации отказывают. Кроме того, сумма кредита в любом случае будет существенно снижена, вы же помните, что банк выделяет только 60% оценочной стоимости всей квартиры, а доля стоит куда меньше.

В любом случае доля в квартире должна быть выделена, то есть право на нее нужно оформить документально. И поискать банк, который согласится на такой залог. В МФО вам дадут кредит с удовольствием, но переплата будет гигантской.

Вопрос № 3. Обязательно ли подтверждать уровень дохода, чтобы получить кредит под залог недвижимости?

Нет. В данном случае банк получает дополнительную, весомую гарантию возвращения денег в виде залоговой недвижимости. Поэтому может себе позволить не требовать справку о доходах. Однако, если пакет документов неполный, сокращенный, банк может поднять ставку по кредиту.

Вопрос № 4. Что нужно для оформления кредита под залог недвижимости?

Мы уже писали, что для начала вам нужно собрать все документы на саму квартиру или дом, застраховать объект, узаконить перепланировку, взять свежую выписку из ЕГРП. Лично заемщику нужен паспорт и второй документ, удостоверяющий личность, например, водительские права или загранпаспорт.

Вопрос № 5. У меня плохая кредитная история. Могу ли я получить кредит под залог недвижимости?

Да, как мы уже писали в статье, посвященной исправлению плохой кредитной истории, наличие активов у заемщика станет весомым аргументом в его пользу. Банк страхуется от риска невозврата благодаря наличию залога, который он сможет продать и вернуть средства.

Поэтому меньше обращает внимание на предыдущую кредитную историю клиента. Например, «Альфа-Банк», «Траст Банк» и «Росевробанк» готовы дать займ под залог квартиры, невзирая на испорченную кредитную историю заемщика, но под более высокий процент. Кроме того, МФО и частные кредиторы готовы давать кредиты даже недобросовестным должникам. Но, повторимся, переплата в таком случае очень велика.

Вопрос № 6. Нужно ли согласие всех остальных собственников, чтобы получить кредит под залог доли в квартире?

Как мы уже писали выше, банки вообще очень неохотно выдают кредиты, если залогом выступает только доля в квартире. А если еще и согласия остальных собственников нет — вероятность отказа резко увеличивается. Так что запаситесь согласием остальных владельцев, они должны быть в курсе происходящего.

Вопрос № 7. А под залог комнаты в коммуналке кредит получить можно?

Это так же сложно, как и получить займ под залог доли в квартире. Для банка очень важна ликвидность объекта недвижимости, поэтому вашу комнату тщательно изучат, оценят ее состояние и возможность быстрой продажи.

Под залог комнаты в коммуналке в престижном районе, в хорошем состоянии, с полным пакетом правильно оформленных документов, банк еще может согласиться выдать кредит, но на меньшую сумму. Если же комната в плохом состоянии и есть проблемы с документами — вам откажут с большой долей вероятности. Если же заемщик берет кредит, чтобы выкупить последнюю комнату в коммунальной квартире и стать полноценным ее собственником, банк пойдет навстречу.

Заключение

Кредиты под залог недвижимости охотно выдаются банками, причем на достаточно лояльных и выгодных условиях. Да, заемщик рискует потерять жилье, но, если правильно рассчитать свои финансовые возможности, выбрать банк с приемлемыми условиями, соблюдать график погашения долга и уплаты процентов, все будет хорошо. И вы останетесь довольны сотрудничеством с банком.