Юридические вопросы

Налоговый вычет при приобретении недвижимости в ипотеку

Налоговые вычеты становятся все более распространенными среди россиян. Самый большой вычет из уплаченной физическим лицом суммы НДФЛ — это так называемый ипотечный вычет.

Оформление этого вида налоговой льготы позволит сохранить в семейном бюджете довольно крупную сумму — ее максимальная величина составляет 390 000 рублей.

Что же представляет собой налоговый вычет по ипотеке, кто и как может им воспользоваться, а также что для этого требуется? В рамках данного обзора мы рассмотрим виды и особенности налоговых льгот для обладателей ипотечных кредитов, необходимый пакет документов, а также частоту и периодичность использования вычетов.

Дополнительно мы разберемся, как рассчитывается сумма вычета, куда следует направлять документы, а также полагается ли льгота при рефинансировании ипотеки.

Оглавление:

Понятие налогового вычета для плательщиков ипотеки

Принцип предоставления налогового вычета по ипотечному кредиту состоит в вычитании из доходов, полученных в течение года, суммы уплаченных процентов по займу. Таким образом, НДФЛ будет удержан не с полного размера дохода, а только с оставшейся после вычитания суммы.

Пример:

Например, заемщик взял в ипотеку на приобретение недвижимости 2 млн. рублей сроком на 1 год под процентную ставку 12%. Размер переплаты по кредиту составит 240 тысяч рублей.

За год заемщиком был получен доход в размере 1.5 млн. рублей. Сумма НДФЛ к уплате должна составить 195 тысяч рублей, а остаток дохода будет равен 1500000-195000=1305000 рублей.

После оформления налогового вычета из суммарного дохода вычитается сумма начисленных по ипотеке процентов 1500000-240000=1260000 рублей. К уплате НДФЛ исчисляется уже из оставшейся суммы 1260000*13%=163800 рублей.

Таким образом, при оформлении вычета заемщик экономит 195000-163800=31200 рублей.

Структура ипотечного вычета

Покупая недвижимость в ипотеку, заемщик приобретает право воспользоваться двумя видами имущественных вычетов:

  • налоговый вычет за приобретение недвижимости — составляет 13% от стоимости жилого объекта, но не выше 260 тысяч рублей;
  • налоговый вычет за уплаченные проценты по ипотечному кредиту — воспользоваться им можно только после того, как был оформлен основной вычет, описанный выше — он составляет 13% от процентной ставки за пользование ссудой.

Какие категории заемщиков имеют право на получение налоговой льготы

Как и для других видов налоговых льгот, для ипотечного вычета установлены определенные категории физических лиц, которые вправе им воспользоваться. К таким гражданам относятся:

  • россияне, плательщики НДФЛ, которые работают по трудовому договору или по ГПД;
  • работающие лица пенсионной категории;
  • неработающие лица на пенсии, которые осуществляли трудовую деятельность в момент начала выплаты процентов по ипотечному кредиту;
  • иностранцы, являющиеся резидентами России (работающие на ее территории от 180 дней в течение года и более), плательщики НДФЛ.

Не могут получить вычет юрлица, оформившие ипотечный кредит, а также взаимозависимые стороны сделки, например, родители с детьми или супруги, продающие жилье друг другу, а также наниматель с сотрудником или иные люди, попадающие под данную классификацию. Безработные, ИП и работники с серой зарплатой также не смогут воспользоваться вычетом, так как не являются плательщиками НДФЛ.

Кроме того, данный вид вычета распространяется только на ипотеку, и не работает в отношении других видов займов.

На какие расходы распространяется ипотечный вычет

Так как налоговая льгота за ипотеку находится в прямой связи с льготами за приобретение недвижимости, то и затраты, из которых рассчитывается вычет из НДФЛ тоже взаимосвязаны.

Возврат НДФЛ распространяется на такие виды затрат:

  1. Приобретение в кредит недвижимого имущества:
    1. квартир;
    2. комнат в квартирах и частных домах;
    3. частных жилых домов — строящихся либо сданных в эксплуатацию;
    4. жилого земельного участка.
  1. Проценты, уплаченные за пользование ипотекой.
  2. Затраты на ремонтные и отделочные работы при покупке недвижимости в состоянии черновой отделки. В этом случае вычет на уплаченные проценты не положен, так как заемщик оформляет не ипотеку, а стандартный кредит.

Приобретенное недвижимое имущество должно территориально находиться в России и относиться к жилому фонду, то есть, его назначением должна быть жилая эксплуатация. При покупке коммерческих помещений и прочих нежилых недвижимых объектов, даже если они приобретались физическим лицом в ипотечный кредит, согласно законодательству, налоговый вычет не предоставляется.

Сумма налогового вычета за ипотеку

При приобретении жилья в ипотеку покупатель может воспользоваться двумя суммами налоговой льготы:

  1. В размере 13% от суммы приобретения жилья, но не более 260 тысяч рублей — налоговый возврат за покупку недвижимости.
  2. В размере 13% от уплаченных процентов по ипотеке, но не более 390 тысяч рублей — льгота за использование ипотечного кредитования.

Если сумма не была полностью использована в текущем году, ее остаток переносится на следующий. Воспользоваться своим правом на налоговую льготу можно в любое время — как во время получения первой налоговой льготы (за приобретение недвижимости), так и позже.

Независимо от того, зарегистрирована ли запись о покупке в Едином реестре недвижимости, правом использовать льготы заемщик приобретает сразу после того, как начнет платит проценты за пользование ипотекой, подпишет акт приема-передачи имущества. Это позволяет уравнять права тех, кто покупает готовое к эксплуатации жилье, и покупателей строящейся недвижимости.

Дополнительный момент состоит в том, что у основной части жителей РФ размер годового дохода редко бывает выше 430 тысяч рублей, поэтому использование налогового возврата по основной льготе может длиться от 3 до 5 лет. Хотя законодательно не предусмотрены сроки давности для подачи заявления на использование налогового вычета, возврат рассчитывается на основании НДФЛ, уплаченного в течение 3 последних лет.

Это значит, что компенсировать проценты за первые годы ипотеки заемщик вряд ли сможет, если отложит использование вычета на более позднее время. Гораздо выгоднее оформить оба вычета в течение одного года, или использовать их поочередно. Тогда есть возможность использовать постепенно все остатки по льготе и вернуть весь объем НДФЛ за израсходованные средства.

Пример:

Гражданин Митин приобрел в 2015 году квартиру стоимостью 2,5 млн. рублей в ипотеку на 1.3 млн. рублей под 12%. В 2016 году он подал заявку на использование основного вычета за приобретение недвижимости. Доход заемщика в 2016 и 2017 годах составил по 750 тысяч рублей (сумма НДФЛ — 97.5 тысяч рублей).

За эти 2 года он вернул из уплаченного НДФЛ по 97.5 тысяч рублей, после чего в 2018 оформил получение налогового возврата за уплаченные проценты. Так как суммарная величина процентов на 2017 год составила 360 тысяч рублей, поэтому в 2017 году он вернул 46.8 тысяч рублей. Остаток возврата за этот год составил 97.5-46.8=50.7 тысяч рублей. Они были выплачены в рамках льготы за приобретение квартиры.

Суммарная величина вычета за приобретение квартиры составила 750000+750000+(750000-360000)=1890000 рублей. Максимальный размер вычета за приобретение недвижимости составляет 2 млн. рублей, соответственно, Митин может использовать еще 2000000-1890000=110000 рублей и рассчитывать на возврат 13% от этой суммы (14.3 тыс. рублей).

От положенного вычета по процентам за ипотеку у заемщика осталось 3000000-360000=2640000 рублей. Это означает, что каждый последующий год он может получать вычеты до полного израсходования всех процентов за пользование ипотекой. Так как за весь срок пользования кредитом процентная сумма составляет 1100200 рублей, то остаток (2640000-1100200=1539800) просто сгорит. 

Перечень документов для оформления вычета

Чтобы воспользоваться правом на получение налогового вычета по ипотечному кредиту, налогоплательщику необходимо собрать и предоставить следующие виды документов:

  • Копия гражданского паспорта с предъявлением оригинала оператору в НИ при оформлении документов. Если заявка оформляется в электронной форме, от налогоплательщика понадобится поставить цифровую подпись. Подробности о получении ЭЦП можно узнать на сайте Налог.ру.
  • Декларация о доходах, заполненная в формате 3-НДФЛ. Порядок ее заполнения можно посмотреть на официальном ресурсе ФНС.
  • Справка о полученных доходах, заполненная по форме 2-НДФЛ. Такие справки выдаются бухгалтерией предприятия (для наемных сотрудников).
  • Заявление на использование налоговой льготы за ипотеку. Если в предыдущие годы его нужно было подавать после того, как будет проверена налоговая декларация, то по новым правилам — одновременно с другими документами. Ознакомиться с образцами составления заявки можно на официальном ресурсе налоговой службы.
  • Документация, служащая подтверждением приобретения недвижимости. Это могут быть: договор купли-продажи, расписка о получении денег, банковские документы о переводе средств продавцу, акт приема-передачи недвижимого имущества.
  • Документы, свидетельствующие о наличии у заемщика права собственности на недвижимое имущество. В этом качестве выступают выписка из реестра или свидетельство, а для строящихся объектов — копия договора о долевом участии.
  • Ипотечный договор, который служит подтверждением цели кредитования. Понадобится принести и оригинал для ознакомления, и копию всех страниц.
  • Банковская справка о сумме уплаченных процентов за отчетный период. Платежный график не является подтверждением. Получить справку можно в офисе банковской организации. Некоторые структуры предлагают 2 варианта получения — моментальное, за отдельную плату, или бесплатное —  в течение 30 дней.
  • Банковские реквизиты счета, на который следует перечислить возврат НДФЛ. Реквизиты должны быть заверены службами банка.
  • Брачное свидетельство, если недвижимость была приобретена супругами и является их общей собственностью.

Как получить налоговую льготу через налоговую инспекцию. Поэтапная инструкция

Основное различие в получении налогового вычета в налоговой инспекции и по месту работы состоит в том, что при оформлении льготы на предприятии сумма будет разбита на несколько месяцев, а в налоговой ее перечислят сразу в полном объеме.

Оформление налогового возврата может быть произведено в любой момент на протяжении 3-летнего периода со дня первой уплаты процентов за пользование ипотечным кредитом. Например, если выплата ипотеки начата в 2018 году, то подачу заявления на налоговую льготы следует произвести не позднее 2021 года.

После подачи первого пакета документов срок прекращает действовать, поэтому неиспользованный остаток можно оформить хоть через несколько лет. Это обязательно следует учитывать, так как оптимальным вариантом будет оформление вычета в ближайший год после внесения первого платежа по процентам, а потом откладывать использование льготы на любой срок, чем пропустить 3-летний интервал, в результате чего деньги сгорят.

Порядок оформления ипотечного вычета состоит из 3 основных этапов.

Этап № 1. Подготовка документов

Список необходимых справок и свидетельств уже перечислен в разделе выше. Все эти документы должны быть подготовлены, сделаны нужные копии и заверены в случае необходимости. Сдавать неполный пакет с последующим добавлением не разрешается. Исключение может быть только для брачного свидетельства или другого документа, наличие которого очевидно из других бумаг. Следует учитывать, что зачастую справки о доходах могут выдаваться не в день обращения, а в течение нескольких рабочих дней, особенно если речь идет о крупных компаниях.

Этап № 2. Подача заявления и пакета документов в НИ

Собранные документы и заявление необходимо предоставить в налоговую инспекцию по месту прописки. Если заявитель прописан по одному адресу, а фактический адрес проживания территориально относится к другой инспекции, то обращаться все равно придется именно в свою. Узнать адрес НИ можно с помощью специального сервиса на сайте Налог.ру.

Передать документы можно одним из следующих способов:

  • При личном визите в налоговую в руки сотруднику. При себе следует иметь не только копии, но и оригиналы подаваемых документов. После того, как копии будут заверены представителем инспекции, а также проверено их количество, они будут переданы для рассмотрения. Следует заметить, что заниматься бумагами будет не операционист, принявший их у налогоплательщика. Поэтому объяснения по поводу наличия или отсутствия некоторых документов ему объяснять не нужно. При обнаружении недостающих бумаг лучше подготовить их и прийти еще раз.
  • По почте или через курьера. Почтовую пересылку следует оформить заказным письмом с уведомлением о вручении. К письму должна прилагаться опись содержимого. Недостатком этого метода является факт, что при ошибочной комплектации пакета исправление ошибки возможно только после проведения проверки, которая занимает 2-3 месяца.
  • Через стороннее лицо при условии оформления доверенности.
  • В электронной форме. Этот способ является самым удобным и быстрым. Для этого необходимо заполнить форму декларации — на официальном ресурсе Налог.ру, с помощью специализированного ПО или интернет-сервисов. Дополнительно необходимо сделать скан-копии всех прилагаемых документов и переслать это в стандартном сообщении. При отсутствии сканера копии можно снять на фотокамеру планшета или смартфона.

Этап № 3. Получение возврата по НДФЛ.

На проверку и рассмотрение полученного от заявителя пакета документов отводится 90 суток с момента получения. За это время сведения, указанные в предоставленных документах, проверяются и сравниваются, рассылаются запросы в банковские организации и по месту работы заявителя.

Если при этом будут обнаружены ошибки, специалисты свяжутся с заявителем и вернут декларацию для уточнения информации.

Для того, чтобы сэкономить время, рекомендовано пройти регистрацию на ресурсе Налог.ру и самостоятельно отслеживать все этапы рассмотрения документов. Если по завершении проверки все будет в порядке, в течение 30 суток с момента окончания рассмотрения деньги будут перечислены заявителю по указанным им платежным реквизитам.

Как получить вычет по месту работы

При оформлении налогового возврата по месту работы налогоплательщик получит его также одним перечислением, но в конце того года, в котором подается заявление, а не в следующем за отчетным.

Ежемесячное перечисление вместе с заработной платой в данной ситуации невозможно, так как бухгалтеры не могут отслеживать ежемесячный размер уплаченных процентов.

Порядок оформления льготы на рабочем месте будет следующим.

Этап № 1. Сбор документов

В отличие от описанного выше варианта оформления, в данном случае в пакет не входят ни декларация, ни справка о полученном доходе. Также есть отличия и в составлении заявления. В нем следует просить не произвести возврат уплаченного НДФЛ, а предоставить уведомление для предприятия. Налоговая служба проведет проверку документов, подтвердит или опровергнет право заявителя на получение льготы, после чего выдаст необходимое уведомление.

Этап № 2. Предоставление документов в НИ

Для передачи пакета документов и заявления используются те же способы, правила и нормы, что и в предыдущем случае. Срок выдачи уведомления составляет не более 30 суток с момента подачи заявления.

Этап № 3. Подача уведомления по месту работы

После получения уведомления для предприятия гражданину следует приложить к нему заявление на получение возврата НДФЛ и передать по месту работы. Ознакомиться с образцами можно на сайте Налог.ру.

Этап № 4. Получение возврата

Возврат будет осуществлен в конце календарного года, в котором налогоплательщик подал заявление. Дополнительно понадобится предоставить справку из банковской организации о том, что проценты были уплачены.

Многие наниматели неохотно практикуют этот метод, так как производить возврат уже перечисленных в налоговую службу денег — процедура не слишком удобная. Кроме того, сроки перевода вычета примерно одинаковые для обоих способов.

Детализация процесса оформления ипотечных вычетов

В некоторых случаях процедура получения налогового возврата имеет ряд отличий от описанных выше. Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Льгота при рефинансировании

В ряде случаев получить ипотеку на выгодных условиях не получается. Приходится оформлять наиболее доступный вариант. Со временем может появиться более выгодное предложение, и клиент захочет получить рефинансирование под более низкий процент.

В этом случае возникает проблема — что делать, если вычет уже заявлен, а процентная ставка меняется? Переносится ли вычет на другой кредит? Еще 6 лет назад ответ был однозначным — нет, не переносится, а вычет предоставляется одноразово.

На сегодня картина изменилась. Если договор рефинансирования содержит указание целей предоставления ссуды, а именно погашения ипотеки с помощью нового ипотечного займа, то право на вычет за заемщиком будет сохранен.

Величина вычета также сохраняется в прежних пределах — до 3 млн. рублей.

Налоговая льгота для военнослужащих

Согласно нормативам, налоговый возврат НДФЛ при получении военного ипотечного кредита не полагается, так как считается, что проценты погашаются государством в рамках накопительной системы. Но здесь имеются оговорки. Сумма, выделяемая государством, строго ограничена, поэтому иногда при выплате кредита, а особенно при досрочном его закрытии, военнослужащий использует личные средства. На эту сумму, согласно законодательству, вычет распространяется.

Чтобы получить возврат НДФЛ за проценты, уплаченные по ипотеке, необходимо:

  • участвовать в накопительной программе ипотеки;
  • расходовать на погашение ипотечного кредита собственные денежные средства;
  • относиться к налогоплательщикам НДФЛ.

В понятие собственных средств входят любые виды денежных средств, принадлежащих заемщику, включая семейные доходы или займы у родных, кроме госсубсидий.

Военнослужащий вправе рассчитывать на возврат налога как за проценты по ипотеке, так и за погашение тела кредита. В декларации следует указать сумму собственных денег, которые были потрачены на досрочное погашение ипотеки.

Такой способ является достаточно хлопотным, так как предполагает вычисление размеров потраченных средств на основную задолженность и отдельно — на погашение процентов. С этой целью при внесении платежей желательно попросить банковского работника детализировать, какая часть платежа идет на погашение тела, а какая — процентов.

Налоговый вычет при приобретении недвижимости в новострое

При покупке не готовой к эксплуатации недвижимости, а находящейся в стадии постройки (долевое участие), покупатель может воспользоваться правом на налоговую льготу только после того, как будет подписан акт передачи жилья в собственность.

Сразу после выполнения этого условия, независимо от внесения записи в Единый реестр, налогоплательщик имеет право обратиться в НИ для получения налоговой льготы по месту работы. Если вычет решили оформлять в НИ, то потребуется дождаться окончания года после того, как акт был подписан.

При покупке жилья путем переуступки права собственности у одного из участников долевого строительства, порядок получения налогового возврата остается прежним.

При покупке недвижимости через договор долевого участия, кроме основного пакета документации дополнительно требуются:

  • акт приема-передачи жилья;
  • соглашение о переуступке права собственности с копией.

Вычет при приобретении дома

Если в ипотечный кредит покупается не квартира, а частный дом, в договоре ипотеки точно так же должна быть указана цель займа — приобретение жилой недвижимости или строящегося частного дома.

Немаловажным моментом является тип недвижимости — дом должен относиться к жилому фонду, то есть, иметь адрес для регистрации проживания. Если строение относится к дачным домам и не имеет регистрационного адреса, вернуть налог за уплаченные проценты нельзя.

В остальном все правила, суммы и ограничения полностью идентичны ситуациям с приобретением квартиры в ипотеку. Если налоговый вычет будет использован при покупке дома, то впоследствии заявлять о праве на льготу при покупке другого недвижимого объекта нельзя, так как вычет полагается всего 1 раз.

Наиболее распространенные вопросы

Сколько раз я могу воспользоваться ипотечным вычетом?

Возврат НДФЛ за проценты по ипотечному кредиту оформляются 1 раз, на 1 недвижимый объект, и не переносятся на другие жилые объекты, в отличие от вычета за покупку жилого помещения. Под это правило не попадает только рефинансирование ипотеки, так как, несмотря на новый кредит, объект остается прежним.

Кредитный договор включает расчет размера процентов до окончания срока займа. Можно ли указывать эту сумму сразу при подаче заявления на вычет?

Согласно законодательству РФ, вычет может быть предоставлен только на уже уплаченные заемщиком проценты. Свидетельством является справка из банковского учреждения, а не предварительный платежный график. Тем более, сумма фактически уплаченных процентов может меняться, в зависимости от досрочного погашения кредита или его реструктуризации.

При подаче заявки на вычет за ипотечные проценты нужно ли ежегодно подтверждать это право?

ипотечным вычетом можно воспользоваться только после оформления налоговой льготы за покупку недвижимости. Потом подавать декларации можно по желанию заемщика — хоть каждый год, хоть через один.

Как оформляется налоговый ипотечный возврат, если приобретенная недвижимость в совместной собственности супругов?

К основному пакету документации следует дополнительно приложить заявление о разделении между совладельцами основного налогового возврата. Пропорциональный раздел не имеет значения. Это заявление в дальнейшем нужно будет подавать ежегодно, причем пропорции на каждый год могут быть разными.

Как оформляется налоговый ипотечный возврат, если приобретенная недвижимость в совместной долевой собственности?

Точно так же, как и при совместной собственности супругов, необходимо составить заявление о разделении долей. Отличием является обязательное соблюдение соотношения долей вычета с долями в совместном жилье (указано в выписке или свидетельстве). Менять эти пропорции нельзя.

Резюме

С помощью налогового вычета заемщик имеет право на компенсацию 13% от средств, потраченных на уплату процентов по ипотечному кредиту. Средства он получает в виде возврата части уплаченного ранее НДФЛ.

Лимит вычета за проценты по ипотеке составляет 3 млн. рублей. Воспользоваться данной льготой можно только после оформления возврата НДФЛ за приобретение жилой недвижимости.

Право на получение этой льготы каждый гражданин имеет только 1 раз и на 1 объект недвижимости. Исключается из этого правила только рефинансирование — в этом случае, несмотря на новый кредит, объект недвижимости остается тот же.

Для того, чтобы получить вычет, нужно обратиться в НИ и предоставить пакет документации с заявлением. Оформлять вычет можно как в налоговой, так и по месту работы. Сроки выплаты возврата при оформлении в НИ составляют 4 календарных месяца.

При приобретении жилья по военной ипотеке, а также в строящихся зданиях, или в совместное владение (супругов или долевую собственность), оформление вычета имеет ряд дополнительных отличий.

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Close