Рефинансирование ипотечного кредита в Сбербанке

Материал статьи создан на основе истории реального человека, который рефинансировал ипотечный кредит в Сбербанке и смог значительно сократить расходы на проценты за обслуживание ипотеки, а дополнительно и уменьшить срок кредитования на 2 года.

В разделах статьи мы рассмотрим подробную инструкцию по рефинансированию ипотечных кредитов в Сбербанке, перечень необходимых для этого документов, порядок их подачи, а также преимущества Сбербанка по сравнению с предложениями других банковских организаций.

Для семьи А. Б. 5 лет назад вопрос приобретения жилья встал настолько остро, что покупать квартиру в ипотеку пришлось на любых условиях. Процентные ставки по ипотеке на тот момент колебались от 15% до 18% в год. Проанализировав все предложения, семья решила кредитоваться в ВТБ24. Решающим моментом стало наличие зарплатных карт в этом банке, что позволяло платить на 0.5% меньше за обслуживание ипотеки.

По прошествии 3 лет ипотечные ставки стали снижаться, поэтому на семейном совете было решено оформлять рефинансирование. Такой ход позволил бы тратить на обслуживание кредита примерно на 500 тысяч рублей меньше.

Для рефинансирования выбор пал на Сбербанк, и эта статья расскажет, почему именно на него. Также А.Б. поделилась всеми особенностями и подводными камнями, о которых обычно молчат консультанты.

Причины снижения ставок по ипотечному кредитованию

На сегодняшний день актуальная ставка ипотечного кредитования стартует от 7.5%, а рефинансирование предлагается по 9.5%. Причинами такого снижения процентной ставки стали:

• Стабилизация экономики. Пик экономического кризиса пройден, курс рубля вышел на стабильные значения. Как следствие — ЦБ РФ уменьшил размер ключевой ставки, соответственно банки стали снижать проценты по ипотеке и другим видам займов.
• Необходимость повышения спроса на жилье. Дело в том, что за предыдущие годы были сданы в эксплуатацию множественные жилые объекты, предложения рынка недвижимости увеличилось, поэтому снижение ставки по ипотеке позволит удержать спрос квартиры стабильным.

В чем преимущество Сбербанка

Согласно действующим правилам, банки не могут рефинансировать собственные займы. Чтобы разрешить ситуацию в рамках одного банковского учреждения, можно воспользоваться реструктуризацией, а для нее нужны веские, подтвержденные документально, основания. К тому же размер новой процентной ставки в этом случае выбирает кредитор, а не заемщик. Поэтому получить рефинансирование в другом банке намного выгоднее для клиента.

Ключевым моментом, при прочих равных условиях и предложениях, в выборе банка для рефинансирования стали отзывы лицензий у многих учреждений. Именно поэтому выбор остановили именно на Сбербанке.

Кроме того, руководство на работе заключило зарплатный договор со Сбербанком, поэтому на сбор документов ушло меньше времени — не понадобились копия трудовой книжки и справка по форме 2-НДФЛ.

Подавать заявку оказалось просто, удобно и доступно с помощью системы ДомКлик — для ее создания не требуется даже выходить из дома или офиса.

Условия рефинансирования

Сбербанк предлагает рефинансирование следующих видов займов и кредитов:

• ипотечные;
• потребительские;
• автомобильные;
• кредитные карточки;
• дебетовые карточки с открытым овердрафтом.

Рефинансирование кредитов

Рефинансировать кредиты и займы, не имеющие отношения к ипотечному кредитованию, можно в Сбербанке на следующих условиях:

• Сумма займа должна быть в пределах от 30 тысяч до 3 миллионов рублей.
• К моменту подачи заявки на рефинансирование займ должен находиться на обслуживании от 6 месяцев и дольше.
• Срок кредитования не должен превышать 5 лет и быть короче 3 месяцев. Заемщик сам может регулировать длительность пользования кредитом.
• До полной выплаты кредита должно оставаться не менее 3 месяцев.
• Возраст лица, обратившегося за рефинансированием должен быть не моложе 21 года и не старше 65 лет.
• Заемщик должен работать на своем рабочем месте не менее полугода, а длительность общего непрерывного стажа за 5 лет до обращения должна составлять не менее 12 месяцев.

Рефинансирование ипотечного кредита

Процентная ставка за пользование ипотечным кредитом привязана к размеру ключевой ставки Центробанка и предназначена для минимизации рисков кредитора. За последнее время наблюдается снижение процентной ставки свыше 5%. Чтобы почувствовать явное различие ставок и финансовое облегчение, разрыв должен составить не менее 2 пунктов.

При сравнении изменений средней ставки за 10 предыдущих лет вырисовывается очевидная картина — рефинансировать ипотеку выгодно как тем, кто платит за нее уже около 10 лет, так и тем, кто взял кредит в позапрошлом году.

Статистическая таблица средней процентной ставки ипотечного кредитования:

Как становится видно из таблицы, людям, купившим жилье в ипотеку в 2015 году под 16,5% очень выгодно получить рефинансирование даже под 10%, не говоря о 9,5%.

Но при этом следует учитывать особенности выплаты ипотечных кредитов. В них проценты за пользование займом выплачиваются не равномерно на протяжении всего срока, а основную часть в первые годы пользования. поэтому нужно точно рассчитать, сколько процентов уже выплачено банку, сколько вы сэкономите, и сколько заплатите по договору рефинансирования. Решение следует принимать только после сравнения переплаты в обоих случаях.

Требования к ипотечному кредиту для рефинансирования

Чтобы воспользоваться преимуществами, которые предлагает Сбербанк при рефинансировании ипотечного кредита, необходимо проверить, насколько взятая ипотека соответствует требованиям и параметрам, необходимым для оформления. Рефинансируемый ипотечный займ должен быть:

1. Не реструктурированным. Это значит, что если по ипотечному договору проводились изменения условий в рамках реструктуризации по заявлению кредитуемого лица, то рефинансировать его нельзя. Например, ипотека бралась под 16,7%, в связи с ухудшением материального положения условия были пересмотрены и установлена новая процентная ставка размером 13,1%, то переоформить договор в Сбербанке на условиях 9,5% невозможно.
2. Соответствовать допустимому лимиту суммы. Остаток займа, который будет рефинансирован, не должен быть меньше 500 тысяч рублей и больше 5 млн. рублей.
3. Срок пользования взятым ипотечным займом должен составлять от 6 месяцев и более, а остаток срока быть не менее 3 месяцев. Суммарный срок кредитования не ограничен и может быть даже больше 25 лет.
4. За предыдущие 12 месяцев по ипотеке не должно быть просроченных задолженностей.

В остальном требования совпадают с аналогичными для рефинансирования любых видов займов, включая автомобильные и потребительские.

Расчет преимуществ

Перед сбором и подачей документов на рассмотрение возможности рефинансирования необходимо точно и подробно рассчитать ожидаемую выгоду от изменения условий по ипотеке. Следует помнить, что ипотечное кредитование происходит по аннуитетной схеме. Это значит, что первые платежи уходят практически полностью на уплату процентов по займу, а тело кредита начинает уменьшаться только во второй половине срока.

Чтобы купить жилье стоимостью 3,9 млн. рублей наша семья оформила ипотечный кредит в ВТБ24 на сумму 2,8 млн. рублей под 14,95% в год сроком на 15 лет. При оформлении расчетный размер переплаты составил 4,268 млн. рублей за весь срок пользования. За 2 года и 6 месяцев, в течение которых мы вносили ежемесячные платежи мы погасили 400 тыс. рублей по телу кредита и снизили размер переплаты по процентам с 4,268 до 2,508 млн. рублей за счет уменьшения периода кредитования на 4 года.

При расчете периода рефинансирования, который нужно указать в заявлении, мы взяли за основу приемлемый размер регулярного платежа. Для нас он составил 39,2-42 тыс. рублей в месяц.

Мы хотели использовать калькулятор ипотеки на странице Сбербанка, но оказался недостаточно подробным и потому не таким удобным. Поэтому воспользовались тем же калькулятором на сайте банка-кредитора, то есть ВТБ24. Он представлен в виде таблицы с детальным указанием сроков, платежей и переплат на каждый отрезок времени.

За прошедший период мы оплатили 1 млн. рублей по процентам (данные из справки, выданной банком-кредитором), потому при общем размере переплаты 2,508 млн. рублей на момент принятия решения о рефинансировании остаток переплаты составлял 1,508 млн. рублей, а остаток тела кредита 2,166 млн. рублей.

Мы оформили рефинансирование в позапрошлом году на условиях 11,5% в год, а также смогли сократить период кредитования на 24 месяца с сохранением размера регулярного платежа в сумме 41,6 тыс. рублей. размер переплаты был снижен до суммы 858 тыс. рублей. После того, как закладная будет передана банку, процентная ставка уменьшится до 8,5% в год. Соответственно, переплата будет уменьшена до 696 тысяч рублей, а размер платежа до 39,4 тыс. рублей в месяц.

Какие документы нужны и порядок их подачи

Для того чтобы подать документы на рефинансирование, мы прошли регистрацию на сайте ДомКлик, который принадлежит Сбербанку. На этом ресурсе решаются все вопросы, связанные с приобретением недвижимого имущества. Здесь можно подать заявку на получение ипотечного кредита и подать документы, чтобы зарегистрировать право владения недвижимостью.

Так как в рамках зарплатного проекта у меня уже был личный кабинет в Сбербанке, то регистрация на ДомКлик проводилась через кнопку в кабинете. Дополнительных действий по регистрации не понадобилось.

Если нет желания подавать документы в онлайн-режиме, сделать это можно при личном визите в отделение банка. Кстати, все возникающие вопросы можно задать по телефону горячей линии банка по короткому номеру 900.

За все время взаимодействия с сервисом наши персональные данные никуда не распространялись — не поступило ни одного звонка рекламного содержания, как обычно бывает при передаче контактов на сторону.

Завершив регистрацию, понадобилось заполнить анкетную форму, которая служит для оценки соответствия заемщика и кредита требованиям рефинансирования. В автоматическом режиме был указан мой доход (на основании сведений с зарплатной карты). После этого мне было нужно предоставить такие документы:

1. Скан-копия паспорта. Отсканировать нужно абсолютно все его страницы.
2. Копию договора ипотеки. В моем случае это был договор с ВТБ24.
3. Копию свидетельства о браке, так как квартира приобреталась в браке.
4. Для тех, кто не является владельцем зарплатной карточки Сбербанка дополнительно нужны:
   1. Копия трудовой книжки с припиской кадровой службы о том, что заемщик работает и сейчас. Приписка должна быть датирована.
   2. Справка о доходах по форме 2НДФЛ или по образцу, предоставленному для скачивания на странице банка.

Так как супруг является моим созаемщиком, для него было необходимо собрать аналогичный набор документов. Если заработная плата основного заемщика позволяет оплачивать ежемесячные платежи, то от созаемщика справка о зарплате не требуется. В этом случае нужно поставить отметку, чтобы его доход не учитывался. В моем варианте зарплата соответствовала требованиям и мы обошлись без получения справки для супруга.

По правилам заявка может рассматриваться 2 суток, но я получила ответ буквально на следующий день. Уведомление пришло как в кабинет, так и в смс-сообщение. Так как заявку одобрили, со мной связался персональный менеджер, который рассказал, какие документы должны быть собраны для получения рефинансирования. Часть документов можно получить только платно, а многие из них требуют времени на ожидание, поэтому лучше приступить к сбору сразу же.

В перечень входят:

1. Договор купли-продажи на имущество. Это должен быть оригинал, а не копия.
2. Договор об оформлении ипотеки. Тоже оригинальный документ.
3. Выписка из Единого реестра прав собственности. Получить ее можно в МФЦ. Получение после заказа в срок до 5 суток, к оплате за получение 1,8 тыс. рублей. Мне эта справка не понадобилась, так как до 06.2016 свидетельства выдавались на руки. На недвижимость, приобретенную после этого времени, требуется получить справку, так как после выхода 122-ФЗ право владения имуществом подтверждается только выпиской.
4. Результат оценки объекта недвижимости. Оценщика следует выбирать из перечня аккредитации, который выложен на сайте банка. Средняя цена услуги — около 100 руб/м2.
5. Справка о количестве прописанных. Выдается паспортным столом по месту регистрации. Срок действия справки — до 10 суток. Поэтому ее стоит получать в последнюю очередь.
6. Нотариально заверенное согласие второго супруга на передачу Сбербанку недвижимости в качестве залогового имущества. Оформить можно за несколько минут у любого нотариуса.

После сбора документов я созвонилась с менеджером и уточнила удобный день и время предоставления документов. Прийти должны оба созаемщика, у каждого при себе должен быть паспорт.

На рассмотрение документов отводится 5 рабочих дней. Уже на четвертый день мне пришло смс-сообщение о предоставлении рефинансирования. После был звонок от менеджера, который пригласил меня в отделение для получения перекредитования. Встреча была назначена через 3 дня.

Первоначально поступило одобрение на рефинансирование по ставке 11,5%. Дополнительно было нужно застраховать квартиру и здоровье меня, как основного заемщика. Страховка обошлась мне в 9,3 тыс. рублей. Заключить договор страхования необходимо было до подписания договора. В противном случае ставка была бы на 1% выше.

После того, как договор был подписан, средства на оплату предыдущего кредита должны поступить на счет кредитора в течение 3 суток. В этот же день я вошла в личный кабинет банка-кредитора и отправила заявку на досрочную выплату ипотеки. На следующий день заявка была выполнена, а через 3 суток мне на руки выдали справку о погашении. Эту справку, согласно условиям, я предоставила в отделение Сбербанка.

Чтобы получить процентную ставку за обслуживание ипотеки размером 9,5%, необходимо выполнить ряд требований:

• Предварительное одобрение ставки 11,5%. Для этого нужно застраховать недвижимость и жизнь и здоровье заемщика.
• Передача закладной на недвижимое имущество банку не позже, чем в течение 2 месяцев с момента заключения договора. В случае невозможности можно получить отсрочку на месяц. Если не успеть уложиться в этот срок, ставка остается на том же уровне.

Согласно законодательным требованиям, передача закладной должна производиться сразу. Но могут возникнуть препятствия, как хранение документа предыдущим банком в другом регионе. Для этого банки устанавливают реальные и выполнимые сроки. Наша закладная находилась в столичном офисе и ее переслали в течение месяца.

На оформление рефинансирования потребовались дополнительные расходы, которые составили 16,6 тыс. рублей:

• Страховка — 9,3 тыс. рублей.
• Оформление нотариального согласия супруга — 2,7 тыс. рублей. Обойтись можно и без него, но только если заемщик не находится в браке. В случае развода понадобится нотариально заверенное подтверждение расторжения брака.
• Услуги оценщика — 4,6 тыс. рублей.

Если бы квартиру покупали позже 06.2016, то к расходам нужно было бы прибавить 1,8 тыс. рублей за выписку из Реестра.

Поэтапная инструкция рефинансирования

Резюмируем описанные в предыдущих разделах действия и сформулируем поэтапную инструкцию для заемщика, который собирается оформить рефинансирование ипотечного кредита.

Схема выглядит так:

1. Просчитать плюсы и минусы рефинансирования в конкретных цифрах. Для этого удобно пользоваться калькулятором ипотеки.
2. Пройти регистрацию на сайте ДомКлик. Если кабинет в Сбербанке уже есть — выполнить вход через него.
3. Приготовить скан-копии необходимых документов, заполнить форму и отправить заявку на рассмотрение.
4. После того, как заявка будет одобрена, дождаться звонка менеджера и уточнить перечень необходимых документов для подачи в банк.
5. Собрать документы, уведомить персонального менеджера и назначить день встречи.
6. Передать документы, оформить страховку и ожидать одобрения.
7. После того, как рефинансирование одобрят, взять созаемщика и прийти в назначенный день для подписания договора перекредитования.
8. После поступления денег на счет подать заявку в предыдущий банк на досрочную выплату ипотеки. Погашение произойдет в течение 3 суток.
9. Через пару дней получить в предыдущем банке справку о том, что ипотека полностью выплачена. Предоставить справку в отделение Сбербанка, в котором подписывался договор. Желательно взять 2 экземпляра справки и оставить 1 у себя.
10. Получить у банка-кредитора закладную на недвижимое имущество.
11. Подать заявку в многофункциональный центр для снятия обременения. На эту операцию отводится 5 суток.
12. Связаться с менеджером Сбербанка для согласования визита в МФЦ, чтобы наложить обременение. При себе нужно иметь договор о рефинансировании ипотеки. После закладная останется у сотрудника банка.

Ближайший платеж после этого будет уже формироваться по новой ставке рефинансирования, а именно 9,5%.

Сравнение условий с другими банками

Следует заметить, что банковские организации не слишком охотно реструктуризируют собственные кредиты, но легко соглашаются рефинансировать выданные другими банками ипотечные кредиты при условии платежеспособности заемщиков и отсутствия у них проблем с КИ. Это позволяет им привлечь больше надежных клиентов и расширить сферу предложения.

Рассмотрим наиболее выгодные пакеты рефинансирования от банковских организаций:

Многие предложения выглядят привлекательно за счет очень выгодной процентной ставки. Но заемщикам следует учитывать регулярные отзывы ЦБ РФ лицензий у организаций, поэтому предпочтение рекомендуется отдавать надежным и проверенным кредиторам.

Важная информация

Самым важным вопросом при выборе перекредитования и рефинансировании ипотечного кредита является расчет целесообразности и определения, на самом ли деле рефинансировать ипотеку будет выгоднее.

Памятка заемщикам:

• Выгода перекредитования начинается при различиях в ставки на 2 и более пунктов.
• Воспользоваться минимально возможной ставкой, предлагаемой банком, можно только при выполнении всех условий — в частности оформления страховки. Без выполнения дополнительных требований применяется более высокая ставка.
• Договор страхования лучше заключать в страховых компаниях с аккредитацией, а не в банках. В первом случае страховка обойдется дешевле.
• При согласовании рефинансирования заемщик может инициировать как уменьшение, так и увеличение периода пользования ипотекой, меняя размер удобного регулярного платежа.
• За весь период подготовки документов и оформления перекредитования предыдущий банк продолжает насчитывать проценты. Это следует учесть при согласовании суммы для досрочной выплаты.
• Рефинансировать ипотеку можно к периоду окончания действия договора страхования, чтобы не терять суммы или не заниматься их возвратом.

Заключение

С учетом снижения актуальной процентной ставки по ипотечным займам, воспользоваться предложением рефинансирования становится выгодно.

При этом следует учитывать дополнительные затраты средств и времени, которые потребуются для проведения процедуры перекредитования ипотеки. При грамотном подходе и точном расчете вложения сил и денег стоят выгоды, которую принесут новые условия.