Все, что нужно знать о рефинансировании ипотеки

В этой статье поговорим о том, что же такое рефинансирование ипотеки, когда и кому необходимо, выгодно, целесообразно. Отдельно коснемся рефинансирования военной ипотеки. Представим вам обзор самых популярных банков, куда чаще всего обращаются с целью рефинансировать ипотеку. Расскажем, какие документы для этого нужны, какие этапы предстоит пройти. Ответим на самые распространенные вопросы по рефинансированию ипотеки.

Что такое рефинансирование ипотеки

Под ипотечным перекредитованием, то есть рефинансированием ипотеки, понимается оформление нового кредита, чтобы погасить старый. Конечно, новый займ должен быть оформлен на более выгодных условиях. Это самое важное условие рефинансирования ипотеки, в противном случае оно просто теряет смысл.

Простой пример рефинансирования ипотеки: в 2010 году заемщик взял кредит на покупку квартиры под 14% годовых. В 2018 году он решил воспользоваться более выгодным предложением другого банка и рефинансировал ипотеку, взяв кредит на погашение старого долга под 9% годовых. В итоге переплата по кредиту уменьшилась сразу на 5% в год.

Перед принятием решения о рефинансировании ипотеки важно провести тщательные расчеты. Сколько вы будете платить по новому займу? Действительно ли это выгодно? Обязательно учтите расходы, связанные с оформлением нового кредита.

По словам специалистов, рефинансирование ипотечного кредита точно будет выгодным в следующих случаях:

1. Текущий кредит был оформлен в валюте, например, долларах. Целесообразно перевести его в рубли, если именно в них заемщик получает заработную плату. Он больше не будет зависеть от курса российской валюты и сэкономит.
2. Банк предлагает льготные условия рефинансирования тем клиентам, которые получают зарплату на его карты. Или бюджетникам. Или другим категориям граждан.
3. Есть возможность объединить несколько займов с ипотечным кредитом, чтобы снизить кредитную нагрузку.
4. До окончания выплат по ипотеке еще много лет. Если же кредит почти выплачен, рефинансировать его не имеет смысла.

Как видим, рефинансирование ипотеки имеет смысл и приносит выгоду в целом ряде случаев. Однако есть нюансы. Самый большой риск — получить отказ в банке. Причем банковские сотрудники вовсе не обязаны сообщать, по каким причинам уже на первом этапе, даже когда не был собран полный пакет документов, вам было отказано в перекредитовании.

Нет смысла пытаться рефинансировать ипотеку в таких случаях:

1. У вас испорчена кредитная история. Мы посвящали этой проблеме и ее решению подробную статью.
2. По действующей ипотеке осталось заплатить небольшую сумму. Важно знать, что большинство банков устанавливают лимит рефинансирования и с минимальными суммами не связываются.
3. Ипотечный займ уже прошел процедуру реструктуризации. Что это такое, расскажем в этой статье ниже.
4. Есть просрочки по действующему кредиту.
5. Ипотеку оформили буквально вчера. Чаще всего банки занимаются рефинансированием кредитов, выплаты по который идут уже минимум полгода.

Пять этапов рефинансирования ипотечного кредита

Вся процедура рефинансирования ипотеки включает пять важных этапов:

1. Принять решение. Многим заемщикам сложно решиться на перекредитование, ведь процедура может занять полтора месяца, вновь нужно собирать пакет документов. Однако, проведя расчеты и убедившись, что рефинансирование на таких условиях для вас выгодно, нужно действовать!
2. Выбрать банк. Ниже мы опишем самые популярные на сегодня варианты выбора банковского учреждения. Вам нужно обращать внимание на все требования банка, его репутацию, особенности вашего действующего ипотечного кредита.

3. Обратиться в банк. С пакетом документов, подать заявление на перекредитование. Обычно на принятие решения банки тратят до 5 рабочих дней. Банковское учреждение может выдвинуть дополнительные требования к потенциальному заемщику, об этом вам расскажут на месте.
4. Одобрить объект недвижимости. Зачастую данный этап совпадает с предыдущим, но иногда банки проводят его отдельно. Нужно будет оценить объект недвижимость, застраховать его, приложить все документы по квартире или дому.
5. Подтвердить, что предыдущая ипотека была погашена. На оформлении договора с новым банком процесс не заканчивается! Вам нужно будет погасить действующую ипотеку, взять об этом справку, забрать закладную у старого банка, зарегистрировать сделку в МФЦ, зарегистрировать новую закладную, а потом документы из Регпалаты отнести в банк. Только после всего этого, уже на следующий день, ваш новый банк снизит проценты по ипотечному кредиту.

Процедура кажется вам сложной? На самом деле вы справитесь с задачей, поверьте. Наши советы и инструкции помогут в этом.

Пакет документов для рефинансирования ипотеки

Типичный список документов, которые нужны для рефинансирования ипотеки, выглядит так:

• Заявление.
• Паспорт.
• Справки об уровне доходов и наличии постоянного места работы.
• Все документы на недвижимость, которая станет залогом.
• Договор, который подтвердит совершение сделки с недвижимостью.
• Все документы от действующего кредитора: реквизиты для погашения ипотеки, справка о состоянии задолженности, справка об отсутствии просрочки, кредитный договор.

Обзор лучших банков для рефинансирования ипотеки

Чтобы вам было удобно сравнивать, приведем все данные об условиях рефинансирования в наиболее популярных банках РФ в виде таблицы:

Как видим, есть различия в условиях этих ведущих российских банков. В любом случае актуальные банковские предложения в области рефинансирования ипотечных кредитов советуем узнавать на официальном портале финансовых учреждений.

Особенности рефинансирования военной ипотеки

Платежи по военной ипотеке идут из госбюджета, однако такие кредиты тоже можно рефинансировать. Для государства уменьшение процентов по кредиту тоже важно, да и сам военные после окончания срока службы сталкивается с необходимостью самостоятельно выплачивать ипотеку.

Если есть риск, что со службы военный уйдет с долгами по ипотечному кредиту и будет платить взносы самостоятельно, можно воспользоваться возможностью уменьшить ставку благодаря рефинансированию.

Для начала настоятельно советуем обратиться в свой банк, чтобы попытаться снизить ставку до 8,5% годовых (именно с такого показателя они начинаются сейчас). Например, Газпромбанк и Сбербанк охотно идут на такие уступки клиентам из числа военнослужащих с хорошей кредитной историей. Укажите банковскому учреждению, что Центробанк ключевую ставку снизил, так что для уменьшения размера платежей есть основание.

В случае, если банк, где была оформлена военная ипотека, на уступки не идет, можно обратиться в другую финансовую организацию. Необходимо написать соответствующее заявление.

Чем реструктуризация ипотечного кредита отличается от рефинансирования

Многие заемщики путают оба эти понятия, которые на самом деле подразумевают проведение разных процедур:

• Рефинансирование подразумевает, что клиент идет в другой банк. Поэтому банковскому учреждению выгодно получать новых заемщиков таким способом. Несмотря на то, что проценты по кредиту будут меньше, банк получает выгоду благодаря наращиванию портфеля долгосрочных займов.
• Реструктуризацию заемщикам предлагает их собственный банк! То есть кредитор не меняется. Обычно реструктуризацию банки предлагают проблемным должникам, чтобы уменьшить их кредитное бремя. При этом банки нацелены на сохранение собственных клиентов, у которых возникли реальные финансовые трудности.

Реструктуризацию банк может провести следующими способами:

• Увеличить сроки ипотеки, что снизит размер ежемесячного платежа.
• Уменьшить ставку по договору кредитования.
• Пересмотреть график выплат, например, изменить аннуитетные платежи на дифференцированные.
• Предоставить кредитные каникулы на всю сумму или только на основной долг, в таком случае проценты платить все равно придется.
• Списать штрафы, неустойки, пени.

Зачастую банк предлагает пройти реструктуризацию ипотеки клиенту, который сообщил о своем желании оформить рефинансирование. Банк понимает, что может потерять заемщика, лишиться прибыли и предлагает провести реструктуризацию.

Признаем, что зачастую клиенты положительно воспринимают предложение банка реструктуризировать кредит и от рефинансирования в итоге отказываются. Но, повторимся, принимать такое решение нужно только после тщательного сравнения обоих вариантов и проведения подсчетов.

Вопросы и ответы по рефинансированию ипотеки

Ответим на самые распространенные вопросы, возникающие у тех, кто решается на рефинансирование ипотечного кредита.

Я могу рефинансировать ипотеку только один раз или несколько?

Сразу ответим, что количество обращений в банки по этому поводу не ограничено никакими законодательными нормами. Однако, если вы уже второй раз обращаетесь за рефинансированием ипотеки, банк может задуматься. И отказать. Особенно, если были просрочки по платежам. Поэтому тщательно взвешивайте все шаги, помните, что оформление перекредитования требует расходов, в том числе на оценку стоимости недвижимости.

Стоит ли идти на такие затраты, если есть риск отказа? Финансовые организации разрешают пересматривать условия лишь по первичным договорам, поэтому с повторным рефинансированием возникнут проблемы.

Можно ли рефинансировать ипотеку, не предоставив справку о доходах?

Да, если вы отвечаете следующим требованиям банков:

• вам больше 21 года;
• у вас постоянное место работы в течение последнего года;
• вы гражданин РФ;
• у вас идеальная кредитная история;
• вы можете привести поручителя или созаемщика.

Отметим, что у каждого банка могут быть свои требования, этот список неполный. В ряде случаев требуются свидетельства о разводе и браке, свидетельства о рождении детей, прописка именно в этом регионе.

Могу ли я получить налоговый вычет, если рефинансировал ипотечный кредит?

Все граждане РФ, которые купили жилье, могут получить налоговый вычет, как на стоимость объекта недвижимости, так и на проценты банка. Рефинансирование — это просто замена одного кредита другим. Так что вычет вам положен, если вы направите в налоговую службу оба кредитных договора — первичный и на рефинансирование.

Важно, чтобы кредит остался целевым — именно на жилье. Если же в процессе рефинансирования были объединены несколько кредитов, в том числе ипотечный, то налоговая может признать такой вариант нецелевым и в вычете отказать. Вопросы могут также возникнуть с повторным рефинансированием.

Рефинансировать можно любой ипотечный кредит?

Нет, он должен отвечать следующим требованиям банков:

• Ипотека должна быть оформлена не менее шести месяцев назад.
• До окончания срока выплат должно оставаться не меньше трех месяцев.
• По первоначальной ипотеке должно быть выплачено не менее 20% от основного долга. Некоторые банки увеличивают это требование до 50%.
• Не должно быть никаких просрочек по текущим платежам.
• Первоначальный кредит не был реструктуризирован.

Если ваша ипотека отвечает таким условиям, то проблем с ее рефинансированием быть не должно.

Каким требованиям должен отвечать объект недвижимости, чтобы банк оформил рефинансирование?

Есть общие требования, хотя каждый банк может дополнительно выдвинуть свои:

• Недвижимость должна быть та же, что и по первому ипотечному кредиту.
• Прописка на этой жилплощади должна быть у самого заемщика и членов его семьи.
• Не должно быть никаких обременений, кроме залога по первой ипотеке.
• Должно быть оформлено право собственности, все нужно зарегистрировать по закону.
• Пока квартира не будет передана в залог новому банку, сдавать ее в аренду не разрешается.

Заключение

Рефинансирование ипотеки на самом деле достаточно сложная процедура, на которую решаются немногие заемщики. Но, уверены, наша статья убедила вас, что воспользоваться этой возможностью снизить платежи по кредиту на квартиру нужно обязательно! Зачем переплачивать, если есть более выгодные предложения банков.

Да, придется вновь заняться сбором пакета документов и убедить банк, что вы надежный клиент. Но такие затраты сил, времени и денег окупятся заметным уменьшением размера ежемесячного платежа по ипотеке.