Юридические вопросы
Новые правила покупки квартиры в новостройке по ДДУ
С 1 июля 2019 года в нашей стране начали действовать новые правила приобретения квартир в новостройках на основе договора долевого участия (ДДУ). Изменения вызвали опасения и у покупателей, и у застройщиков. А также множество вопросов. Наш портал решил внимательно разобраться в этой теме.
Оглавление:
Что изменилось в правилах покупки жилья по ДДУ
С 1 июля старая система долевого строительства жилых домов постепенно будет уходить в прошлое. Согласно поправкам в ФЗ-214, которые были внесены еще 25 декабря минувшего года, теперь застройщики не смогут строить дома на деньги дольщиков. Если ранее, продавая квартиры в недостроенной многоэтажке, застройщики могли использовать полученные средства на продолжение строительства, то сейчас такая возможность исключена.
При этом, конечно, сами договоры долевого участия и возможность покупать квартиры в недостроенных домах остались. Просто появились банковские эскроу-счета, на которых будут храниться средства дольщиков. И застройщик получит эти средства только после того, как передаст покупателю ключи от новенькой квартиры.
Нововведения в первую очередь нацелены на защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков. Не секрет, что часто средства, полученные в качестве оплаты жилья в недостроенном доме, использовались вовсе не на окончание стройки. И возникали проблемы. Теперь деньги дольщиков будут хранить банки на эскроу-счетах. И тщательно следить за их целевым использованием.
С 1 июля текущего года на новые правила продажи квартир в новостройках перейдут не все. Работать по старым нормам, без эскроу-счетов, когда средства по ДДУ сразу получал застройщик, смогут компании, чьи объекты уже достроены на 30% и доля проданных квартир достигла 10%.
Эксперты комментируют, что жилого фонда, который сейчас подпадает под новые правила, в нашей стране всего порядка 20% от общего объема строительства.
Проверить, на сколько процентов готов дом и сколько в нем продано квартир, должны местные власти. Именно они обязаны выдать застройщику разрешение работать по старым правилам. Сроки такой проверки могут затянуться до 1 октября текущего года.
Поэтому пока многие застройщики смогут работать по старым правилам долевого строительства. Однако со временем изменения в ФЗ-214 будут затрагивать все большее количество объектов строящейся недвижимости.
Какие изменения коснулись застройщиков
Застройщики, признаем, оказались в не самой выигрышной ситуации. Теперь они не смогут использовать средства от продажи квартир по ДДУ на достройку дома: оплату труда рабочих и закупку нужных материалов. Строить дома им придется на заемные средства банков. А это дополнительные расходы на оплату процентов по банковским кредитам.
Если ранее девелоперы использовали беспроцентные средства дольщиков, то теперь им придется выплачивать кредитным организациям, по разным подсчетам, от 7% до 12% годовых за проектное финансирование.
Кроме того, застройщикам придется отчитываться перед банками о том, что квартиры были переданы дольщикам. И только после этого они смогут получить свои средства за проданные еще в начале стройки квартиры.
Зато банки оказались в плюсе. Теперь они получают новых корпоративных заемщиков, которые будут одалживать немаленькие суммы и платить проценты. Кроме того, эскроу-счета — своеобразный депозит, но пользоваться деньгами в период от их внесения дольщиком и до передачи девелоперу будут именно банковские организации.
Какие изменения коснулись покупателей
По словам экспертов, после внедрения новых правил дольщики должны почувствовать себя более защищенными. Ведь их средства, переданные за новую квартиру, будет хранить банк. Забрать деньги с эскроу-счета возможно, если застройщик обанкротится. Или на эти средства все-таки достроят дом, и покупатели получат свои квартиры.
Кроме того, Агентство по страхованию вкладов будет выступать гарантом сделок, страхуя все суммы, не превышающие 10 миллионов рублей. На возврат денег или достройку объекта могут также рассчитывать покупатели машиномест и кладовок.
Если квартира покупается в ипотеку, то на эскроу-счет покупатель положит только первоначальный взнос. Остальную сумму на этот счет переведет банк, забронировав таким образом полную стоимость квартиры. В остальном погашение ипотеки не будет иметь отличий от обычной схемы.
В целом, как отмечают эксперты, никаких особых изменений покупатели недвижимости по ДДУ не почувствуют. Однако именно сейчас, в переходный период, важно продуманно выбирать девелопера. Некоторые компании будут уверять, что получили право работать по старым правилам, но на деле таких документов от местных властей у них может не оказаться.
Как может измениться стоимость квартир в новостройках
Еще до вступления в силу новых изменений в области долевого строительства и продажи квартир по ДДУ, многие застройщики призывали: «Покупайте у нас сейчас, с 1 июля все подорожает». На самом деле, признаем, опасения относительно повышения стоимости квартир в новостройках, возводимых по схеме долевого строительства, есть.
Девелоперам теперь придется дополнительно платить банкам за кредиты, поэтому они могут переложить свои расходы на покупателей. Некоторые специалисты уверены, что можно ждать увеличения стоимости новой недвижимости на 10–15%. Однако другие эксперты более оптимистичны. Они уверены, что в условиях конкуренции на рынке строительства и низкой покупательской способности населения существенного роста цен на квартиры не будет. Время покажет, так ли это.
В европейских странах тоже действуют похожие правила долевого строительства — средства дольщиков остаются в банках на эскроу счетах. Однако в Европе проценты по кредитам куда ниже! К тому же деньги не замораживаются на банковских счетах до конца стройки, а постепенно выдаются застройщику, естественно, на конкретные целевые нужды. Российские девелоперы надеются, что власти РФ примут аналогичную поправку к закону.
Заключение
Новые поправки к ФЗ-214 призваны защищать дольщиков от тех, кто решил нажиться на такой схеме строительства и продажи недвижимости. Новые правила только вступили в силу и пока далеко не для всех девелоперов, поэтому говорить о результатах еще рано.
Власти не намерены останавливаться на достигнутом — в регионах будут создаваться фонды для достройки проблемных объектов. Процедуру обещают сделать совершенно прозрачной, чтобы бюджетные средства использовались именно для окончания строительства.
