Ипотека без первоначального взноса — 7 способов взять кредит

Ипотечное кредитование — один из наиболее распространенных способов приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Самые распространенные моменты, которые волнуют потенциальных покупателей — для чего нужен первоначальный взнос, как и где оформить ипотеку без первого взноса, а также какие банки и на каких условиях предоставляют такое кредитование.

Даже без достаточной суммы для внесения первоначального взноса, существует возможность получить ипотечный кредит и стать владельцем долгожданного жилья. Как именно это можно сделать? Рассмотрим в статье особенности оформления ипотеки с нулевым взносом, а также проанализируем самые выгодные банковские условия ипотечного рынка.

Первоначальный ипотечный взнос — что это и для чего нужен

Под первым ипотечным взносом понимают определенную часть суммарной стоимости приобретаемого недвижимого объекта, которую необходимо предоставить для получения кредита на оставшуюся сумму.

Различные программы оформления ипотеки выдвигают свои требования по минимальной сумме взноса, который может равняться нулю либо достигать пределов до 90% от стоимости приобретаемого жилья.

Как правило, первый взнос оплачивают:

• из личных сбережений;
• деньгами, вырученными от продажи имеющейся недвижимости;
• средствами, полученными от потребительского кредитования.

Как показывает практика, если отложенная на первоначальный взнос сумма равна или выше, чем 70% стоимости жилья, выгоднее оформить не ипотечное, а обычное потребительское кредитование.

1. Во-первых, оформление такого займа гораздо проще и требует меньше документов.
2. Во-вторых, такой шаг позволит сэкономить средства. Обычный потребительский кредит не включает такое множество комиссий, страховок и прочих сопутствующих платежей, используемых в ипотеке.

Несмотря на свою привлекательность, воспользоваться этим методом может далеко не каждый, ведь зачастую имеющаяся сумма первоначального взноса бывает гораздо меньше, либо вообще отсутствует.

Следует отметить, что в случае ипотечного кредитования без первого взноса предоставляемая сумма займа может основываться на результатах оценки недвижимого имущества. Оценочная стоимость не всегда совпадает с рыночной.

То есть, если дом или квартира продается по цене, превышающей сумму оценки, то максимальная сумма кредитования будет не более, чем величина оценочной стоимости. Соответственно, первоначальный взнос должен быть не менее, чем разность оценочной и фактической стоимости недвижимого объекта. В этом случае банк одобрит ипотеку на оставшуюся сумму.

Ипотека без первого взноса — особенности и отличия

Ипотечное кредитование без внесения первого взноса — достаточно рискованное мероприятие, как для банка или кредитной компании, так и для самого покупателя.

Более 10 лет назад ипотека зачастую выдавалась без внесения первоначального взноса. Данная мера была вынужденной — рост цен на жилье рос в геометрической прогрессии, поэтому собрать необходимую сумму для платежа было почти невозможно ввиду стремительного повышения минимального порога.

Мировой кризис экономики сделал невозможной широкую выдачу ипотеки без первоначального платежа. Даже увеличение процентных ставок по кредиту не смогло выправить ситуацию — удешевление денежной массы превышало размер процентного удорожания кредита. Тем не менее, такие кредиты продолжают выдаваться, хоть и в меньшем количестве.

При снижении цен на недвижимость заемщик рискует продать квартиру и при этом остаться должником на сумму, составляющую разницу между выданной ипотекой и сегодняшней стоимостью имущества.

Для некоторых заемщиков ипотечный кредит является оптимальным вариантом — если сумма ежемесячного платежа сопоставима с ежемесячной арендной платой за съемное жилье. Этот вариант позволит при том же уровне расходов стать собственником ипотечного жилья.

Обязательно следует учитывать ряд факторов, влияющих на решение об оформлении ипотеки:

• нередко ипотечные платежи бывают в несколько раз больше арендной платы за съемную квартиру;
• рекомендуется иметь финансовый резерв на тот случай, когда ипотечные платежи уже взимаются, а заемщик еще живет на съемной квартире (период ремонта, оформления и прочие варианты отсрочки заселения).

Государственная политика направлена на повышение доступности ипотечных кредитов. В частности, продвигается система предоставления ипотеки с минимальным размером первого взноса.

На текущий момент Агентство ИЖК предоставляет ипотеку на условиях первоначального взноса размером 10% от стоимости кредита.

Обязательно нужно учесть, что такие условия, ввиду риска для кредитора, сопровождаются различными страховками, которые существенно увеличивают суммарную переплату по ипотеке.

Основная часть банковских организаций старается не работать с ипотекой без первоначального взноса. Если у заемщика нет средств на внесение платежа, он может оказаться несостоятельным должником и систематически нарушать график погашения кредита.

Если такой метод применен успешно, а остатка средств хватает на стандартные нужды, то можно обращаться в банк. Эти же отложенные средства можно также использовать в качестве первого взноса.

Поиск программы ипотечного кредитования без обязательного внесения первого платежа — процесс долгий и непростой. В качестве запасного варианта можно внести первый взнос, оформив обычный потребительский кредит. Обратной стороной такого решения проблемы является повышенная кредитная нагрузка в период выплаты дополнительного кредита. К тому же ставка по этому кредитованию будет ощутимо выше ипотечной, поэтому рациональнее будет попытаться погасить потребительский займ в самые короткие сроки.

Вне зависимости от способа оформления ипотеки, следует тщательно и внимательно оценивать свои материальные возможности.

Оформление ипотеки без первого взноса — 7 способов оформить кредит

Одним из последствий кризиса экономики стал устойчивый спад рынка ипотечных кредитов на жилье. Эта картина характерна как для РФ, так и для других стран постсоветского пространства. Статистика демонстрирует снижение ипотечного спроса в последние годы, достигшее 20-процентного значения, в сравнении с предыдущими периодами.

При этом банковские структуры не могут понижать процентную ставку по кредитованию до 10-процентного уровня, так как сегодняшний уровень инфляции и обесценивания валют сделает такие кредиты убыточными.

Также в кризисной ситуации банки не в восторге от перспективы кредитования ипотеки без первого взноса. Но все-таки способы получения такого кредита существуют. Благодаря им заемщик сможет приобрести жилье даже при отсутствии средств на первый платеж.

Способ №1. Льготные программы ипотеки

Для населения, относящегося к социально незащищенным слоям, существует несколько специальных программ, которые направлены на предоставление государственной помощи в улучшении жилищных условий и приобретении жилья. Список и актуальность этих программ рекомендуется уточнить в местных властных структурах.

Под действие льготных программ попадают, как правило, несколько категорий граждан:

• молодые семьи;
• молодые специалисты (чаще учителя);
• военнослужащие.

Особенности ипотеки для военных будут рассмотрены в отдельном пункте.

Рассчитывать на предоставление ипотечного кредитования по социальным программам могут лица, имеющие гражданство РФ, не старше 35-летнего возраста, а также попадающие в одну из категорий населения, на которую распространяется действие льготы.

Для участия в программе следует обратиться в местные структуры власти и предоставить документы, подтверждающие необходимость улучшения или расширения жилой площади. Если заявка будет одобрена, заявитель занимает свою очередь на предоставление сертификата.

Использовать сертификат можно несколькими способами. Один самых рациональных и распространенных является оплата сертификатом первого взноса при получении ипотеки.

Следует учесть, что от момента выдачи до момента использования сертификата должно пройти не более полугода — именно этот срок установлен для действия льготы. Это значит, что после получения бумаги необходимо не только успеть подобрать жилье, выбрать банк с оптимальными условиями, но и полностью оформить ипотеку.

Обратите внимание, что выдавать ипотеку с использованием сертификата имеют право только банковские структуры, которые входят в партнерский круг Агентства ИЖК.

Способ №2. Ипотека для военнослужащих

Эта программа разработана специально для приобретения собственного жилья военнослужащими. Ее отличительной особенностью является полное принятие обязательств по внесению первого взноса и ипотечных платежей структурами Минобороны России. Чтобы участвовать в льготе, следует не только служить в Вооруженных силах, но и выполнить несколько обязательных условий.

Чтобы получить льготное ипотечное кредитование по спецпрограмме, следует:

• участвовать в накопительной ипотечной системе;
• по истечении 3-летнего срока участия предоставить заявку в Российскую военную ипотеку;
• если ипотека была разрешена — выбрать банковскую структуру, которая работает с программой военного ипотечного кредитования;
• подобрать квартиру или дом, который отвечает личным потребностям в любом субъекте Федерации;
• оформить документы и получить приобретенное жилье.

При этом программа включает и ограничительные условия:

• для предоставления льготы от военнослужащего требуется обязательное добросовестное и ответственное выполнение обязанностей по службе;
• максимальная сумма, на которую можно претендовать — 2200000 рублей;
• пока ипотека не будет полностью погашена, квартира остается залоговым имуществом как по отношению к банковской организации, так и по отношению к Министерству обороны.

То есть, приобрести жилье дороже установленной суммы не получится, а также нельзя свободно распоряжаться жилплощадью (дарить, продавать, разменять и т. д.) до окончания выплат по ипотеке.

Способ №3. Ипотека с использованием маткапитала

Следующим способом оформить льготную ипотеку является использование сертификата маткапитала. Этот сертификат предоставляется после рождения второго или последующего ребенка (при рождении второго до начала действия программы). Сертификат предоставляется один раз на одну семью.

Использовать его можно только в строго ограниченных целях, одной из которых является приобретение жилья.

На текущий момент стоимость сертификата маткапитала составляет 426000 рублей, что в среднем хватает на 20-процентный первоначальный взнос ипотеки. Поэтому дополнительных доплат для оформления кредитования не требуется.

Внимание! Преимуществом использования маткапитала для взноса на ипотеку является тот факт, что это единственный вариант применения средств, доступный сразу. Для остальных способов применения необходимо выждать период от 3 и более лет.

Чтобы средства обеспечения сертификата могли быть зачислены на счет банковской организации, следует обратиться в ПФ для выдачи разрешения. Срок от обращения до получения составляет до 2 месяцев включительно.

Последовательность шагов по оформлению ипотеки с использованием маткапитала выглядит так:

1. Найти застройщика либо владельца недвижимости, которые продают жилье и не возражают против частичной оплаты сертификатом маткапитала.
2. Получить разрешение от ПФ на применение сертификата для оплаты покупки недвижимости.
3. Найти банковскую или другую кредитную структуру, предлагающую кредитование покупки жилья, и принимающую сертификат материнского капитала к оплате.
4. Составить заявку на получение ипотеки.
5. При принятии положительного решения — подписать бумаги, внести первоначальный взнос в виде сертификата маткапитала.
6. Оформить собственность на недвижимость в соответствии с законодательством. На недвижимое имущество будет наложено обременение до момента погашения ипотечного кредита.

Если к моменту получения материнского капитала ипотека у семьи уже оформлена, сертификат можно использовать для погашения тела кредита.

Способ №4. Акционные маркетинговые предложения

Ряд банковских организаций использует акционные предложения, чтобы сделать ипотечное кредитование более конкурентно привлекательным. Среди предложений нередко присутствует также оформление ипотеки с нулевым первоначальным взносом. Зачастую инициаторами акций становятся застройщики, желающие увеличить продажи строящейся недвижимости.

В отличие от вышеперечисленных способов, это не является гарантированным. Во-первых, можно длительное время выжидать появления и старта подходящей акции. Во-вторых, выбрать любой понравившийся дом или квартиру не получится — чаще всего выбор ограничивается предложениями инициатора акции.

Способ №5. Залоговая ипотека

Достаточно рискованный, но работающий способ оформления ипотеки без первого взноса — залог имеющегося жилья. То есть, текущее жилье используется в качестве залога, а его стоимость выступает эквивалентом взноса.

Вариант не лишен подводных камней. Кредиторы легко соглашаются на такую форму заключения договора, но сумма кредита для уплаты взноса составит не более 70% от оценки стоимости жилья.

Также предлагаемая в залог недвижимость должна соответствовать ряду требований, выдвигаемых кредитором:

• пригодность для проживания;
• высокий ликвидный уровень на рынке недвижимого имущества;
• местонахождение в указанном кредитором районе.

Способ №6. Дополнительное обеспечение кредитования

Вместо текущего жилья залоговым имуществом может стать любая материальная ценность, принадлежащая заемщику.

Примером активов, которые могут выступить в качестве залога, являются:

• автотранспортные средства;
• земельные участки;
• банковские и драгоценные металлы;
• ценные бумаги.

Среди ценных бумаг в качестве обеспечения чаще всего принимаются вложения с высокой ликвидностью. Оценку инвестиционных активов проводят специалисты банка.

Способ №7. Потребительское кредитование для внесения первого взноса

Не все граждане являются собственниками недвижимости или другого ценного имущества, чтобы сделать его залогом для внесения первоначального взноса. Еще меньше тех, кто попадает в специальные программы по выдаче льготной ипотеки. Если ни один из вышеописанных методов недоступен, можно воспользоваться запасным вариантом.

Для уплаты первого взноса можно оформить обычный кредит из потребительской линейки. Бывает, что банковские структуры сами предлагают такое решение проблемы. Для этого они разрабатывают специальные кредитные программы.

Чтобы не брать лишний кредит зря, следует вначале подать документы на оформление ипотеки, а после того, как она будет одобрена — брать кредит для первого взноса.

Необходимо трезво оценить возможности и материальные ресурсы. Часто просрочки и нарушения графика выплат случаются из-за непомерной кредитной нагрузки, связанной с несколькими кредитами.

В каких банках доступна ипотека без первоначального взноса — 5 лучших предложений

Конкуренция на рынке ипотечных предложений способствует появлению специальных условий, предлагаемых банковскими организациями для своих клиентов. Среди них есть и программы, в которых предусмотрено отсутствие первого взноса. При этом не всегда эти условия выгодны заемщикам.

Рекомендуется сравнивать программы и предложения от разных банков, чтобы точно рассчитать оптимальный вариант среди доступных. Как правило, чем крупнее банк, тем более низкие проценты он требует.

Программы и условия ипотечного кредитования без первого взноса — ТОП-5 банков с выгодными процентами

Брокерские услуги при ипотечном кредитовании без первого взноса

Искать оптимальный вариант ипотечного кредитования самостоятельно — задача не из простых. Нужно сориентироваться в огромном количестве предложений, сравнить и рассчитать все условия.

При отсутствии прав на участие в социальных программах и средств на внесение первоначального взноса задача усложняется в разы, так как в этом случае предложения гораздо менее выгодны, чем при обычном получении ипотеки.

Чтобы сократить время и силы на поиске, можно обратиться к услугам ипотечных брокеров, которые всегда в курсе актуальных предложений, знают все особенности и нюансы программ ипотеки, и смогут помочь найти оптимальный вариант.

Их работа не бесплатна — комиссионное вознаграждение определяется на договорной основе. Если сравнивать затраты на брокерские услуги с выгодами и экономией на найденных программах, то клиент значительно выигрывает по сравнению с самостоятельными поисками.

Выбрать брокера в большом городе гораздо проще. Маленькие населенные пункты не отличаются разнообразием — найти там специалистов можно чаще в риэлторских агентствах. Репутация специалиста — один из основных критериев выбора.

На московском брокерском рынке лидируют три наиболее крупных компании:

1. Royal Finance. Основные преимущества — огромный уровень опыта в разносторонних кредитных системах, доскональное знание механизмов кредитования и ипотеки.
2. LK-кредит. Среди достоинств компании — отличная репутация, отсутствие предоплат, полная прозрачность начисления всех платежей и комиссий, которые заранее прописаны в договоре.
3. Кредитная лаборатория. Отличительный плюс — результативность, созданная долгим опытом. Оказывает полную подготовку клиента к общению с банковскими представителями и возможным требованиям.

Несмотря на широкий выбор различных брокерских компаний, следует внимательно выбирать партнеров для сотрудничества. Существует возможность столкнуться с мошенничеством. Одним из критериев, отличающих честную компанию от мошеннических, является отсутствие требований 100-процентной предоплаты до начала каких-либо действий.

Часто задаваемые вопросы

Ипотечное кредитование — одна из самых непростых задач. Тем более, если нужно оформить ее, не имея денег для внесения первоначального платежа. Поэтому у потенциальных заемщиков возникает множество вопросов, связанных непосредственно с процессом оформления и рядом нюансов, позволяющих обойтись без затрат на первый взнос. Рассмотрим самые распространенные из них.

Первый вопрос. Доступно ли ипотечное кредитование без залога и первого взноса?

Для оформления ипотеки на таких условиях необходимо соответствовать одному из требований:

Иметь поручительство. Поручитель должен быть надежным и соответствовать запросам банковской организации относительно платежеспособности.

Обладать правом на социальные льготы. Если заемщик входит в одну из категорий, которым полагается социальная ипотека или государственное субсидирование на приобретение жилья, банк пойдет навстречу.

Иметь ликвидное имущество, стоимость которого соответствует величине необходимого первоначального взноса.

Если присутствует хотя бы одно из перечисленных условий, то шансы на оформление ипотеки есть. Специальные программы, позволяющие кредитовать приобретение недвижимости, разработаны только для указанных категорий заемщиков.

Оформление приобретенной недвижимости как залога до конца выплаты ипотеки, как и наложение обременения (ограничение операций с имуществом, запрещающее его продажу, дарение, обмен и т. д.) хоть и является обязательной составляющей договора, но не отменяет обязательности первого взноса.

Второй вопрос. Существует ли ипотека от застройщика без внесения первоначального платежа?

Такая возможность существует. Она обусловлена борьбой застройщиков за каждого потенциального покупателя.

Чтобы как можно скорее продать квартиры в новостроях, застройщики заключают договорные сделки с банками и кредитными структурами о создании специальных программ ипотечного кредитования, чтобы привлечь клиентов. Иногда заключить кредитный договор можно и непосредственно с продавцом, минуя банк.

Первый вариант предусматривает заключение ипотечного договора с банковской организацией. Наличие договоренности банка с компанией-застройщиком более выгодно, чем приобретение жилья в кредит без нее.

Преимущества соглашения:

• привлекательные условия предоставления ипотеки;
• консультативная помощь в подготовке документации со стороны продавца, непосредственное участие сотрудников компании-застройщика в оформлении (подготовка, проверка и передача документального пакета);
• сокращенные сроки принятия решения;
• увеличение шансов на одобрение заявки.

Второй вариант не менее привлекателен. Он исключает участие кредитных организаций и представляет собой прямой договор с продавцом.

Преимущества прямого договора:

• не нужны документальные подтверждения уровня доходов семьи;
• практически нет отказов — большинство заявок одобряются;
• нет дополнительных расходов на страховку.

недостатком такого сотрудничества является короткий срок, отведенный на выплату кредита. Средний срок составляет 12 и менее месяцев. В исключительных случаях выплаты могут быть распределены на 24-36 месяцев.

То есть, последний вариант представляет собой кратковременную рассрочку.

Третий вопрос. Выгодно ли ипотечное кредитование с нулевым взносом при покупке жилья на вторичном рынке?

Если жилищный вопрос требует скорейшего решения, а средств на внесение первоначального платежа нет, то ипотечный кредит с нулевым первым взносом становится единственным решением проблемы.

Но даже в таких условиях желательно изыскать возможности на внесение платежа по ряду причин. К ним относятся:

• завышенная ставка — ипотека, оформленная с нулевым первоначальным взносом, обычно предусматривает процентную ставку на 3 и более процента выше, чем при наличии первого платежа;
• сумма кредита — проценты по ипотеке начисляются на оставшуюся сумму, то есть, при стоимости квартиры около 3 млн. рублей при внесении первого взноса 1 млн. рублей проценты будут начислены на оставшиеся 2 млн.

Таким образом, увеличение суммы кредита и повышенная процентная ставка приведут к значительной переплате. Поэтому необходимо детально рассчитывать и анализировать каждое предложение.

Это можно сделать как вручную, так и при помощи специальных приложений — кредитных и ипотечных калькуляторов.

Иногда по результатам расчетов семьи отказываются от приобретения жилья в ипотеку с нулевым первым взносом. Вместо этого они предпочитают накопить хотя бы минимальную сумму на первый взнос, после чего оформляют ипотечное кредитование на более выгодных условиях.

То есть, если заемщик не входит в льготную категорию, не имеет залогового имущества и денег на первый взнос, но существует возможность подождать и собрать средства, то лучше воспользоваться ею.

Резюме

Ипотечное кредитование остается для большинства граждан единственным вариантом приобретения собственной жилплощади. Его оформление — достаточно сложный процесс, в рамках которого нужно выполнить множество требований, включая внесение первоначального взноса.

При отсутствии средств на первый платеж, а также любого вида государственной помощи, оформить ипотеку очень сложно. Но возможности существуют. Детальный анализ возможностей и предложений поможет подобрать оптимальный вариант и минимизировать затраты.