Продажа квартиры с незаконной перепланировкой — как оформить сделку без потерь

Изменения планировки квартиры должны быть обязательно узаконены и отражены в документах, оформляемых БТИ. Без этого любая перепланировка считается незаконной и является препятствием для сделок купли-продажи с этой недвижимостью.

При заключении договора покупки новый собственник берет все связанные с этим обязательства на себя, поэтому следует изучить все особенности оформления как самой сделки, так и технических изменений в жилище.

Разрешенная перепланировка

Каждый владелец квартиры имеет право на внесение изменений в планировку и внешний вид своего жилья. Если изменения затрагивают первоначальный план помещения, то их необходимо обязательно согласовать в БТИ) бюро технической инвентаризации).

Часто на практике случается так, что владельцы перестраивают квартиру внутри, но не оформляют эти изменения и просто живут в ней без узаконивания перепланировки.

Все допустимые изменения, вносимые в планировку квартиры без получения разрешения, делятся на две категории:

• требующие обязательного уведомления БТИ;
• не требующие уведомления.

Обязательно следует поставить в известность БТИ и внести изменения в план квартиры, если:

• меняется место размещения раковины или ванны (в границах ванной комнаты);
• устанавливаются пластиковые окна и балконные блоки;
• монтируются дополнительные перегородки из легких материалов (гипсокартон, ДСП и т. д.);
• устраивается новый проем в стене, не являющейся несущей.

Изменения планировки, не требующие уведомления БТИ и оформления разрешений:

• увеличение количества радиаторных секций;
• перенос кондиционера;
• установка или замена входных или межкомнатных дверей;
• демонтаж антресоли или встроенного шкафа;
• прочие незначительные обновления, не меняющие основного плана и не нарушающие структуры коммуникаций.

Незаконная перепланировка

К числу незаконных относятся самовольные строительно-монтажные изменения, способные ухудшить условия проживания и нарушить нормы безопасной эксплуатации жилья.

К запрещенным или требующим получения разрешения работам относятся:

• снос несущих стен;
• монтаж не предусмотренного изначальным проектом балкона на этаже выше второго;
• объединение раздельных территорий, в том числе жилых с нежилыми;
• расширение за счет общих коридоров;
• установка отопления на балконе;
• подключение электрических полов к общей сети питания;
• внутренний монтаж газопроводных коммуникаций;
• уменьшение диаметра и перекрытие вентиляционных каналов;
• монтаж дополнительных перегородок для создания новых помещений, не отвечающих жилищным нормативам;
• увеличение нагрузки на перекрытия;
• проведение строительно-монтажных работ в аварийных строениях;
• установка отключающихся технических средств, оказывающих влияние на ресурсы других квартир.

Как оформить проект перепланировки

Для того, чтобы изменить планировку своей квартиры, необходимо получить разрешение в БТИ и внести соответствующие изменения в квартирный план. В документацию вносятся такие изменения:

• демонтаж сантехники и установка их за пределами территории санузла;
• объединение территорий балкона/лоджии с комнатами;
• конструктивное изменение полов, в том числе монтаж стяжки вместо деревянных лагов, установка электропола, увеличение веса материалов;
• изменение места размещения газовых приборов (плиты, колонки).

Существуют виды перепланировки и изменений, которые запрещено проводить в принципе по причине нарушения норм эксплуатации жилых помещений и создания небезопасной ситуации:

• демонтаж стен в панельном доме (не имеет значения, несущие они или нет);
• демонтаж несущих конструкций;
• перепланировка технических подвальных помещений;
• сооружение каминов в панельных зданиях;
• демонтаж вентиляции и инженерных коммуникаций;
• разрушение стены между кухней и залом.

Собственнику квартиры, как совершившему незаконную планировку, так и купившему ее в уже измененном виде, следует вернуть ее к прежнему плану, а также заплатить административный штраф, назначенный жилищной инспекцией.

При невыполнении полученного предписания, квартира в судебном порядке реализуется с торгов, а деньги от продажи передаются владельцу за вычетом штрафов и издержек.

Если жильцы являются арендаторами жилья или живут на правах квартиросъемщиков, то их могут через суд подвергнуть выселению. Владелец жилья несет административную ответственность в полной мере.

В редких случаях, если перестраивание было выполнено много лет назад, и оно не доставляет неудобств соседям, то штраф не начисляется.

Пакет документов

Чтобы узаконить сделанные изменения плана квартиры, необходимо подготовить пакет документации, предусмотренный нормативами ЖК РФ.

В список входят:

• заявление с просьбой зарегшистрировать перепланировку;
• план квартиры и пояснения к нему;
• документы, удостоверяющие право собственности на квартиру, и нотариально заверенные копии;
• письменное согласие на проведение изменений от всех лиц, проживающих в этой квартире;
• технический паспорт на жилье;
• разрешение выданное местным учреждением архитектурного надзора.

После предоставления в БТИ указанного пакета документации, следует ожидать визита представителей бюро для освидетельствования фактического плана квартиры. После установленного периода ожидания новый план будет согласован и внесен в техпаспорт или же последует отказ с пояснениями.

Сроки ожидания и стоимость регистрации зависят от того, что и в каком объеме было изменено в плане квартиры. Простая перепланировка регистрируется по эскизному решению, которое  наносится собственником жилья на копию технического паспорта. Сложные перепланировки требуют разработки проекта и требуют участия специалистов разных инстанций.

Способы выявления нарушителей

Факторами, способствующими выявлению нарушителей,чаще всего являются:

• жалобы соседей, которым мешает процесс или результат перепланировки (снижение звукоизоляции, исчезновение вентиляции и т. д.);
• аварийные ситуации и перебои в функционировании инженерно-коммунальных систем строения;
• совершение сделки с квартирой (покупка или продажа);
• проверки со стороны БТИ;
• проверки со стороны коммунальщиков (сверка показаний счетчиков, оценка состояния коммуникаций и т. д.).

Нередко при покупке квартиры с произведенной в ней незаконной перепланировкой изменения выявляются службами если не в момент покупки, то в первые год-два после приобретения жилья.

Как происходит выявление нарушений:

1. Ряд перепланировок и изменений связан с удалением или уменьшением толщины как несущих конструкций, так и жилых перегородок. В стенах делают проемы и отверстия, изменяются характеристики шумовой и тепловой изоляции, нарушается воздухоснабжение через систему вентиляции. Все это причиняет неудобства жильцам других квартир. Они могут подать обоснованные жалобы в домоуправление и потребовать создания комиссии для выяснения причин. Комиссия проводит проверку и выявляет фактическое несоответствие состояния квартиры техническим планам и жилищным нормативам. После того, как нарушения зафиксированы, владельцу выдается предписание о ликвидации произведенной перепланировки и возвращение состояния жилья в соответствие с техпаспортом, либо о документальном оформлении изменений. Также может быть выписан штраф за проведение незаконных работ.
2. При допущении грубых нарушений строительных нормативов (СНиП) происходит ухудшение эксплуатационных и архитектурных характеристик здания. Сюда можно отнести просадку стен, появление трещин и разрушений, отказ и перебои в работе коммуникаций — водоснабжения, электропитания, канализации, вентиляции и т. д. На это моментально реагируют как коммунальщики, так и правоохранители. Создается комиссия по аналогии с предыдущей ситуацией, с той разницей, что устранить допущенные нарушения своими силами невозможно, как и согласовать произведенные изменения. Суммы штрафов становятся намного выше, к тому же приходится оплачивать устранение ущерба специальными службами.
3. При проведении плановой сверки показаний счетчиков и проверки состояния коммуникаций работники коммунальных служб выявляют внесенные изменения, не зафиксированные в документации. О выявленных нарушениях он сообщают в соответствующие инстанции и инициируют проверку жилищной инспекции. Дальнейший сценарий проходит как и в предыдущих пунктах.

Покупая жилье с перепланировкой, быть спокойным можно только в том случае, если все изменения оформлены документально, и на них получены необходимые разрешения. Если оформление отсутствует, то все эти процедуры придется проходить самостоятельно.

Чем грозит незаконная перепланировка

Владельцы квартир, виновные в проведении незаконной перепланировки, могут подвергаться таким видам наказаний:

• Штрафные санкции. Их назначают в соответствии с требованиями закона.
• Восстановление прежнего состояния квартиры по требованию бюро технической инвентаризации. Это значит, что должны быть восстановлены несущие конструкции, коммуникации и эксплуатационные характеристики жилья.
• Продажа жилья на торгах. С вырученной суммы компенсируются штрафы и расходы на восстановление жилья, а разница выплачивается собственнику.

Размер штрафа за незаконные строительно-монтажные работы для физических лиц стартует от 2500 рублей, в зависимости от величины нанесенного ущерба. Для юридических лиц суммы штрафов будут выше.

ЖК РФ не предусматривает фиксированных размеров штрафов — сумма устанавливается индивидуально и зависит от конкретной ситуации. Штрафные санкции налагаются и при наличии иска в суде.

Что нужно делать при выявлении незаконной перепланировки

После получения требования от БТИ владелец квартиры должен узаконить перепланировку в соответствии с законодательными нормативами. При невыполнении этого требования составляется судебный иск.

По отношению к нарушителю применяются все доступные меры воздействия, вплоть до выставления жилья на продажу. Это производится в целях гарантии законного оформления или устранения нарушений.

Приобретение квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Согласно российскому законодательству, ответственность за выявленные нарушения планировки и монтажа коммуникаций несет то лицо, которое является владельцем недвижимости на момент обнаружения изменений. Поэтому при совершении сделки с квартирой, имеющей перепланировку, лучше всего обратиться за помощью к юристам.

В услуги юристов входят:

1. Уточнение характера и объемов произведенных продавцом изменений в стандартной планировке квартиры.
2. Выяснение соответствия произведенных изменений требования законодательства, строительных и санитарных норм, а также возможности их оформления без восстановления прежнего вида жилья.
3. Оценка стоимости процедуры узаконивания, в том числе получения разрешений, а также корректировка стоимости квартиры с учетом расходов на переоформление.
4. Выявление изменений и перепланировок, которые относятся к недопустимым и проблемным, требующим изготовления проекта и дополнительных согласований. Если оформить перепланировку слишком дорого или вообще невозможно, то такая сделка теряет смысл для покупателя.

При покупке вторичного жилья в кредит или ипотеку, следует уточнить условия кредитования согласно требованиям закона. Например, одно из требований к жилью для покупки его в кредит — полное соответствие фактических характеристик указанным в техническом паспорте и документах, подтверждающих право владения недвижимостью.

Если в квартире выполнена перепланировка, которая не оформлена или является недопустимой, то кредитная заявка даже не будет рассматриваться. Это связано с тем, что узаконивание изменений будет усложняться наличием обременения на недвижимость и финансовой нагрузкой на покупателя из-за регулярных кредитных платежей.

Дополнительную финансовую нагрузку создают и страховщики. Страхование является обязательной процедурой при покупке недвижимости в кредит. При наличии незаконной перепланировки, страховая компания постарается компенсировать риски, увеличив сумму страхового платежа.

Внимание! В случае отказа жилищной инспекции в регистрации перепланировки по причине ее недопустимости, собственник обязан вернуть жилье в то состояние, которое предписано техническим паспортом и характеристиками. Если сделка купли-продажи уже совершена, то эта обязанность возлагается на нового владельца. Если тот, в свою очередь, не в состоянии этого сделать, квартира будет продана с вычетом стоимости строительных работ и штрафов, а остаток суммы выдан собственнику.

Рекомендации юриста

Оптимальный вариант для обеих сторон сделки при купле-продаже квартиры с незаконной планировкой — документальное оформление произведенных изменений в соответствии с законодательством РФ. В этом случае стороны ничем не рискуют и могут спокойно заключать договор.

Прямого запрета на куплю-продажу недвижимости с незаконными перепланировками нет. Но при выявлении неоформленных строительно-монтажных переделок Росреестр вправе расторгнуть заключенный договор.

Проблемная квартира не является мечтой каждого покупателя. Наличие незаконных перепланировок является весомой причиной для снижения стоимости такого жилья. Отклонения от законного плана указываются в техническом паспорте красным цветом.

По закону ответственным за несанкционированные переделки является текущий собственник недвижимости. Поэтому при покупке стоит тщательно рассчитать, готов ли покупатель брать на себя эту ответственность, и насколько выгодной будет для него такая сделка.

Зачастую о незаконных изменениях плана и коммуникаций покупатель узнает только спустя время после приобретения недвижимости. Поэтому до момента заключения договора необходимо пристально изучать документацию и проверять соответствие фактического состояния жилища заявленным в паспорте характеристикам.

Что сделать для успеха сделки с жильем

Согласно ЖК РФ, не существует запрета на продажу и приобретение квартиры с незаконной перепланировкой, если ее площадь соответствует паспортной.

При проведении строительно-монтажных работ необходимо придерживаться требований строительных и санитарных нормативов, а также пожарной безопасности. Одним из определяющих документов при этом является СНиП.

Если перепланировка выполнена с нарушениями законодательства и не соответствует вышеуказанным требованиям, то текущий владелец должен частично или полностью восстановить состояние квартиры в соответствии с паспортными характеристиками.

В зависимости от ситуации, продавец может проинформировать покупателя о наличии нарушений, а может и промолчать. В случае информирования покупатель может согласовать скидку от суммы покупки, за счет которой узаконит имеющиеся переделки или восстановит прежний вид квартиры.

В случае умолчания продавцом о перепланировке покупатель не освобождается от полной ответственности за узаконивание изменений или их устранение. Но при этом все расходы полностью лягут на его бюджет.

Согласно статистическим данным, квартиры с оформленной документально перепланировкой оцениваются в среднем на 10% дороже, чем квартиры без изменений. Если же перепланировка не была узаконена, то в сравнении с теми же квартирами без переделок, стоимость жилья будет на 10% и более снижена.