Фонды недвижимости REIT: особенности инвестирования

К вложению денег в недвижимость отношение двоякое. С одной стороны — инвестиции надежны, объект не пропадет, может приносить доход благодаря сдаче в аренду и последующей продаже по более высокой цене. С другой стороны — сразу нужна крупная сумма денег и недвижимость может оказаться неликвидной.

Но есть другой интересный вариант инвестирования в недвижимость — через биржи, в акции фондов REIT. Поговорим о таких вложениях подробно.

Что такое REIT

REIT — аббревиатура от real estate investment trusts — представляют собой специальные фонды недвижимости, которые ее строят или покупают, потом сдают в аренду или продают.

Также REIT могут заниматься покупкой ипотечных бумаг у различных банков. Доход распределяется между всеми владельцами акций фонда в виде дивидендов. То есть, покупая ценные бумаги одного из REIT, вы фактически вкладываете средства в недвижимость. Причем миллионы вам не нужны, можно вложить достаточно скромную сумму.

Возникли REIT еще в XIX веке в США, но сейчас существуют по закону 86-779, который американский президент Дуайт Эйзенхауэр подписал в 1960 году.

Статус REIT организация может получить на следующих условиях:

1. Обложение налогами. Фонды не являются благотворительными. В России, например, инвесторы REIT платят налоги с прироста капитала и выплаченных дивидендов, как положено по законодательству, аналогично налогообложению с доходов американских компаний.
2. У фонда должно быть минимум 100 акционеров. 5 и менее человек не могут владеть одновременно 50% всех акций, то есть возможности мажоритарных акционеров ограничены.
3. Операции с недвижимостью должны составлять минимум 75% всего дохода фонда. Сюда входят и плата за аренду, и доход от продажи объектов, и проценты по закладным. На проценты по банковским вкладам и дивиденды может приходиться 20% дохода, на все остальные типы — не больше 5%. То есть основной сферой деятельности REIT всегда является недвижимость и сделки с ней.
4. Минимум 75% всех активов фонда должно быть в закладных бумагах и недвижимости.
5. Минимум 90% полученного дохода должно распределяться между акционерами в виде дивидендов. Доход, который не был распределен, облагается корпоративным налогом.

Классификация REIT

Все фонды недвижимости, представленные на биржах, являются:

• Долевыми. Эти equity REIT получают доход от продажи, аренды разной недвижимости. Такие фонды распространены больше всего.
• Ипотечными. Такие mortgage REIT выкупают ипотеки у банков и получают доход с процентов.

Есть фонды, чьи акции купить на бирже нельзя, но они инвесторов, по понятным причинам, интересуют заметно меньше. В нашей статье речь идет о долевых REIT.

Все они классифицируются по типу недвижимости, которой они управляют и занимаются:

1. Office — все типы офисных зданий, центров вместе с прилегающими территориями.
2. Industrial — производства, заводы, цеха, площади, склады и другие помещения, которые используются в промышленности.
3. Retail — торговая недвижимость: супермаркеты, магазины, аутлеты.
4. Lodging — базы отдыха, гостиницы, отели.
5. Residential — апартаменты для временного размещения или же постоянного проживания, сдающиеся в аренду.
6. Timberland — лесные угодья. Сюда также входят фонды, которые занимаются заготовкой и продажей древесины.
7. Health care — лаборатории, медицинские офисы, больницы и поликлиники.
8. Self-storage — склады самообслуживания. Используются крупным и мелким           бизнесом, а также частными лицами.
9. Infrastructure — инфраструктура, в том числе для сотовых сетей, беспроводной и проводной связи, передачи энергии.
10. Data center — в таких зданиях и помещениях располагаются серверы.
11. Specialty — наружная реклама, казино, театры и кинотеатры.
12. Diversified — другая недвижимость, не вошедшая в остальные категории.

Особенности REIT

Вложение средств в фонды REIT являются удачной комбинацией инвестиций в недвижимость и покупкой акций. У таких вложений есть ряд особенностей, которые объединяют эти два вида инвестирования:

• Акции самих фондов REIT намного более ликвидны, чем недвижимость. Это ценные бумаги, которые продать на бирже можно намного быстрее, чем квартиру в ее физической форме. А тем более крупный завод, на который сложно найти покупателя.
• Стоимость аренды недвижимости в фондах всегда превышает уровень инфляции благодаря существенной диверсификации. Поэтому вложение денег в акции REIT точно позволит вам сохранить сбережения. В отличие от сдачи в аренду физической квартиры, цена которой больше зависит не от инфляции, а от спроса и ситуации на рынке недвижимости в целом.
• Фонды недвижимости, как уже было сказано выше, обязаны выплачивать не менее 90% прибыли в виде дивидендов. Поэтому дивидендная доходность акций REIT может существенно превышать данный показатель у других компаний.
• В коротком периоде инвестирования акции фондов имеют высокую корреляцию, то есть могут изменять доходность. Но в долгосрочном периоде такие вложения надежны, как вклады в физическую недвижимость, и показывают низкий уровень волатильности.
• У каждого фонда REIT есть несколько объектов недвижимого имущества. Они могут владеть недвижимостью в разных странах, в различных секторах. То есть активы диверсифицированы, спад в экономике одной страны или кризис одного сегмента рынка не скажется существенным образом на финансовой стабильности REIT.

В свете таких особенностей, многие эксперты и крупные частные инвесторы советуют включать в свой инвестиционный портфель акции фондов REIT.

Как выбрать и купить акции REIT

Ориентироваться при выборе акций конкретного REIT нужно на индексы, которые рассчитываются агентством NAREIT и компанией FTSE Russel. Индексы покажут средние показатели риска, а также доходности ценных бумаг того или иного фонда. Также целесообразно сравнивать динамику доходности и показатели индексов.

Кроме того, важны следующие критерии выбора:

• Под ним понимается поток денежных средств, который фонд получает от операций с недвижимостью. REIT часто указывают этот показатель в своей отчетности, но можно вычислить и самостоятельно, отняв из чистого дохода фонда прибыль от продаж и прибавив амортизацию.
• Мультипликатор FFO/S. Это поток денежных средств фонда, который приходится на стоимость одной акции. Этот показатель нужно изучать только в динамике, чтобы делать прогнозы на будущее. Увеличение данного мультипликатора показывает, что вырастет и размер дивидендов, уменьшение — наоборот.
• Мультипликатор P/FFO. В этом случае фонды недвижимости сравниваются между собой. Это аналог мультипликатора P/E для акций других предприятий. Чем ниже соотношение, тем привлекательней инвестиция.

Заключение

Акции фондов недвижимости REIT заслуживают внимания в качестве интересного и достаточно надежного варианта инвестирования средств. Активы фондов диверсифицированы, собственно, вы вкладываете деньги в недвижимость, расположенную в разных странах, и можете надеяться на приятные дивиденды.

Безусловно, риски все равно есть, как во всех случаях инвестиций в ценные бумаги. Поэтому REIT нужно выбирать продуманно, ориентируясь на показатели фонда и мультипликаторы. Или купить акции ETF, в портфеле которых есть доли в REIT.