Правила выделения детских долей в квартире, приобретенной с маткапиталом и господдержкой

Материнский капитал сегодня многие семьи тратят именно на первый взнос за ипотечную квартиру или погашение части кредита на жилье. Кроме того, есть государственные программы, воспользовавшись которыми молодые семьи улучшают свои жилищные условия.

В каждом из таких случаев нужно выделять детям доли в приобретенном жилье. Выясним, как сделать это правильно и что будет, если детские доли не выделить.

Как выделить детские доли в квартире с маткапиталом

Напомним, что об особенностях предоставления и использования материнского капитала, в том числе на покупку жилья, наш портал уже писал. Есть и другие программы поддержки семей с детьми, в частности «Молодая семья».

На условиях данной программы государство может компенсировать 30% стоимости квартиры, а если есть ребенок — до 35%. Согласно данной программе, жилье будет оформлено на всех членов семьи, то есть выделить детские доли нужно обязательно, как и в случае использования материнского капитала.

Минимальная цена детской доли в купленной квартире считается так: все деньги, которые были выделены по муниципальным или государственным программам поддержки, делятся на количество человек в семье и пропорционально этой сумме определяется число квадратных метров, которые приходятся на одного ребенка.

Пример ситуации, когда часть стоимости квартиры оплатили материнским капиталом:

Квартира стоит 4 миллиона рублей. Материнский капитал, напомним, составляет 453 тысячи рублей. 453 тысячи / 4 миллиона * 100% = 11%. Получается, что 11% всей квартиры было куплено на маткапитал.

Площадь квартиры, допустим, 70 квадратных метров. 11% из них = почти 8 квадратных метров, вернее, 7,7 «квадрата», но округлим для удобства подсчетов. Делим эту часть жилья на четырех человек, всех членов семьи, получаем по 2 квадратных метра на каждого. То есть, в данном случае родители обязаны выделить детям минимум по 2 квадратных метра жилой площади. Себе родители могут оставить 66 «квадратов», по 33 на каждого.

Соответственно, чем большую часть стоимости жилья составляют средства материнского капитала или государственной поддержки, тем больше квадратных метров нужно будет выделить детям, ведь это их средства.

Часто родители не высчитывают, сколько именно «квадратов» было куплено на маткапитал или с помощью государства, а просто делят квартиру поровну на всех. Например, квартира площадью 80 квадратных метров делится на четыре части по 20 «квадратов» на каждого, хотя материнским капиталом оплатили только 20% ее стоимости. Так тоже можно, дополнительно выделять квадратные метры потом не придется. Считается, что родители выполнили все условия и требования законодательства, в равных долях распределив купленную жилую площадь.

Квартиру, в которой выделены, согласно требованиям законодательства, детские доли, нельзя будет продать без разрешения органов опеки. Без их согласия сделка не будет зарегистрирована.

Родителям нужно доказать, что интересы детей не пострадают, они не останутся без жилья. То есть, продажа квартиры должна проводиться с целью приобретения другого жилья, в котором у детей будут доли не меньше прежних.

Органы опеки могут выступить против продажи квартиры с детскими долями в следующих случаях:

• Детям доли вообще не были выделены, то есть родители изначально нарушили правила и требования.
• Новая квартира не отвечает условиям комфортного проживания детей. Например, в ней нет центрального отопления или водоснабжения.
• Родители нарушили свои обязательства. Например, доли в квартире не выделили, а просто предложили опеке разместить деньги за них на счетах детей. Потом оказывается, что деньги на счета родители так и не положили. В итоге их могут обвинить в мошенничестве и взыскать средства.
• Если новая квартира приобретается по ипотечному кредиту, а на старой залоговых обязательств уже нет. Опека может счесть это риском для детей, ведь родители могут не расплатиться по кредиту.
• Квартира приобретается в недостроенном доме. Это тоже риск для детей.

Что будет, если не выделить детские доли в квартире с маткапиталом

Есть несколько вариантов событий, если родители нарушат правила и решат провести сделку с квартирой, в которой есть детские доли:

1. Сделку отменят полностью. Такое происходит, если доли детей или одного ребенка существенные, а обязательства родителей не были выполнены.
2. Сделку отменят только в той части, которая касается детских долей. Например, детям было решено вернуть 10% от проданной квартиры. По факту, это означает, что дети могут быть здесь прописаны до своего совершеннолетия или пока родители не выделят им доли в новом жилье. Только после этого покупатели смогут окончательно выкупить всю квартиру. Кто из покупателей согласится на такие условия? Вопрос риторический.
3. Материнский капитал обяжут вернуть Пенсионному фонду России. При этом суд пояснит, что родители могут получить эти средства еще раз, если, конечно, будут использовать их в рамках законодательства.

Заключение

Если вы купили квартиру по программе господдержки или с использованием маткапитала и не выделили детям доли, то последствия могут быть следующими:

• Сделку могут оспорить и будет суд.
• Сделку могут отменить, чтобы защитить права детей.
• Придется доказывать, что сделка была направлена на улучшение положения семьи.
• Маткапитал, возможно, придется вернуть ПФР, как и деньги покупателям.

Поэтому действовать нужно по всем правилам, обеспечивая детей долями в новой квартире тоже, действуя в их интересах.