Продажа квартиры — оформление, список документов, противодействие мошенничеству

Каждый год на территории РФ совершаются миллиона сделок покупки и продажи квартир, комнат, домов и долевых частей жилой недвижимости. Грамотность продавцов и покупателей при подготовке документации позволяет избежать ошибок, мошенничества и неправильного оформления сделки. При сборе и подготовке документов следует учитывать требования регистрирующих учреждений, банковских структур и других контролирующих органов.

В данном обзоре мы рассмотрим, кто может заниматься продажей жилой недвижимости, какой пакет юридической документации потребуется для этого собрать, а также какие документы могут потребоваться дополнительно. Также мы разберем распространенные ситуации при продаже квартиры и способы их решения, в том числе продажу за наличный расчет, в ипотечное кредитование или за сертификат маткапитала.

Право на продажу квартиры

Наличие регистрации в квартире еще не дает гражданину права на ее продажу. Заниматься сделками подобного рода могут только владельцы жилой площади или их представители по поручению. Рассмотрим каждую категорию лиц, владеющих правом продажи квартиры, отдельно.

Владелец жилплощади

Владельцем называется лицо, имя которого указано в списке собственников в базе Единого государственного реестра недвижимости. Подтверждением права владения жильем является свидетельство (уже не выдается), выписка из Единого государственного реестра, а также другие документальные доказательства владения недвижимым имуществом.

Если квартира находится в совместной собственности у нескольких лиц, то каждый имеет право продать только свою часть недвижимого имущества. Для выставления доли на продажу потребуется согласие остальных владельцев, так как они обладают преимущественным правом выкупа.

Доверенный представитель владельца

Если владелец квартиры по определенным причинам не может лично заниматься подготовкой и реализацией сделки купли-продажи, эту деятельность может взять на себя его представитель, на имя которого выдана нотариально заверенная доверенность.

Как правило, доверенность на третье лицо оформляют в таких ситуациях:

• собственник территориально находится не на месте продажи, а потому не может встретиться с покупателем, собрать и оформить документы, а также заключить сделку;
• владелец не имеет желания заниматься бумажной волокитой;
• по возрасту или состоянию здоровья владелец квартиры не может сам заниматься процессом оформления и регистрации (в последнее время эта причина теряет актуальность ввиду удобной работы многофункциональных центров обслуживания населения).

Прибегать к оформлению нотариальной доверенности юристы советуют тогда, когда других вариантов совсем нет. Потому что тогда придется детально и подробно указывать все виды действий и полномочий, к которым предоставляется доступ доверенному лицу. Для того, чтобы переложить на представителя полное заключение сделки, потребуется доверить ему подписание договора купли-продажи, а также право получить деньги от покупателя. К сожалению, в практике встречаются ситуации, когда доверенное лицо присвоив всю сумму, исчезает из поля зрения владельца квартиры. В этом случае может помочь обращение в суд, но процесс займет огромное количество сил и времени, а также материальных ресурсов.

Законный представитель владельца

Законный представитель собственника — это родитель или усыновитель несовершеннолетнего владельца квартиры, либо опекун недееспособного лица (в том числе несовершеннолетнего), обладающего правом собственности на жилье.

До достижения ребенком 14-летнего возраста все сделки вместо него осуществляют родители, усыновители, опекуны или иные законные представители его интересов. После получения гражданского паспорта, с 14 лет и до полного совершеннолетия, подросток и его представители действуют по письменно подтвержденному взаимному согласию. То есть, ни подросток, ни его представители, не могут единолично принимать решений, а только по письменному согласию.

Если владельцем жилья является недееспособное в силу возраста или состояния здоровья лицо, то все сделки от его имени проводятся опекунами. Опекуны назначаются при содействии представителей опеки, либо медико-социального учреждения (интернаты, психиатрические клиники).

Законодательно предусмотрены определенные действия, которые опекун может выполнить с жилплощадью опекаемого. В них включены такие виды распоряжения имуществом:

• обмен при необходимости переезда опекаемого в другую географическую локацию;
• продажа при условии превышения цены среднего рыночного уровня;
• продажа для получения средств на оплату дорогостоящего лечения подопечного;
• продажа для погашения имеющейся задолженности в соответствии с судебным решением.

Для каждого из предусмотренных законодательством случаев понадобится разрешение структур опеки в письменном виде.

Перечень обязательных документов для продажи квартиры

Существует базовый пакет документов, который необходим в любых ситуациях, касающихся сделки купли-продажи квартиры, независимо от способа ее оформления, с помощью многофункционального центра, Российского реестра или путем обращения в риэлторские конторы, а также вне зависимости от способа оплаты покупателем стоимости жилья продавцу — за наличный расчет, в ипотечный кредит или за сертификат маткапитала.

В базовый пакет входят:

1. Паспорт владельца недвижимости (при долевом владении — паспорта всех совладельцев). При подаче документов необходимо предоставить как оригиналы документов, так и копии. Предоставлять паспорта необходимо в многофункциональный центр или Российский реестр, в банковские структуры, а также в ПФР (при использовании сертификата маткапитала). Не обойтись без паспорта и при подписании договора сторон о купле-продаже, либо при нотариальном заверении (если сделка осуществляется по доверенности).
2. Договор о купле-продаже недвижимого имущества. Уже почти 4 года оформление этого документа сопровождается рядом условий. Если до этого стороны составляли договор, подписывали его в распечатанном виде и предоставляли для регистрации в многофункциональные центры или Российский реестр, то на сегодня этого часто бывает недостаточно. При долевом владении недвижимостью или при наличии среди собственников хотя бы одного несовершеннолетнего лица, потребуется нотариальное оформление договора. Количество совладельцев, родственные связи между ними и другие нюансы не имеют значения. При заверении договора у нотариуса следует обратить внимание, что все специалисты используют типовой бланк соглашения, на котором сторонам достаточно просто поставить свои подписи. После заверения готовый документ поступит для регистрации в базу Российского реестра. Если случай нетипичный и не соответствует указанным обстоятельствам, то продавец может составлять соглашение в произвольной форме, в том числе и по шаблонам из интернет-источников. Обязательно следует проверить актуальность образца и соответствие его текущему законодательству. С этой целью можно обратиться к специалистам в любое агентство по недвижимости. Особое внимание следует уделить исключению ошибок в тексте, в том числе неправильному написанию фамилий, названий улиц и другим деталям. Предоставлять договор необходимо как минимум в 2 экземплярах.
3. Документальное подтверждение оплаты по договору купли-продажи. В качестве такого документа может использоваться расписка о передаче денег, акт приема-передачи недвижимости и т. д.

Документы на продажу квартиры для отдельных категорий граждан

Если владельцем квартиры является лицо, не достигшее совершеннолетия, либо продавец состоит в браке, либо от имени владельца недвижимости действует представитель, то требуется дополнительный пакет документов.

В него входят:

1. Свидетельство о регистрации или расторжении брака. Оно необходимо также, если недвижимость была куплена в браке, либо если в документе о праве владения квартирой стоит одна фамилия, а продавец уже носит другую.
2. Согласие супруга на продажу недвижимости. Оно обязательно требуется при продаже приобретенной в браке квартиры, которая зарегистрирована на одного из супругов. Также предоставлять согласие необходимо, если жилплощадь была получена одним из супругов по договору социального найма, а впоследствии приватизирована во время брака. То есть, несмотря на то, что квартиру один из супругов получил до брака, в собственность она перешла уже в супружестве, поэтому является совместно нажитым имуществом.
3. Разрешение представителей опеки. Его следует обязательно получить, если среди собственников жилья есть лица, не достигшие совершеннолетия. Разрешение выдает местный орган опеки, в большинстве случаев — отдел при местных муниципальных структурах.
4. Нотариально заверенная доверенность. Ее следует оформить, если продажей квартиры будет заниматься представитель владельцы недвижимости. Чтобы оформить документ, необходимо как владельцу, так и его представителю, явиться к нотариусу, взяв с собой паспорта. После опроса для подтверждения добровольного согласия сторон, выдается доверенность.

Дополнительная документация

Некоторые участники сделки купли-продажи, как банковские организации, ПФ или сам покупатель, могут потребовать предоставления дополнительной документации, чтобы удостовериться в законности сделки.

Такими документами могут быть:

1. Техпаспорт на недвижимость. Раньше его предоставление при продаже было обязательным, последние несколько лет — нет. Но покупатель может потребовать предъявить его, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, соответствии заявленной площади реальному положению, а также для проверки ряда характеристик. Также документ часто требуется при сотрудничестве с риэлторскими компаниями. Часто в объявлениях параметры недвижимости указываются в произвольном виде, поэтому ожидания покупателей могут не совпадать с реальными характеристиками. Заказать технический паспорт можно в БТИ или многофункциональном центре по месту проживания.
2. Правоустанавливающая документация на жилплощадь. ИМ может являться свидетельство о владении, выписка из Единого реестра, предыдущий договор о покупке или договор о приватизации жилья. В предыдущие годы эти документы предоставлялись в Российский реестр, но теперь свидетельства перестали выдаваться, а получение выписки стало доступно нотариусам и работникам реестра. Как правило, такую документацию могут потребовать банковские организации при оформлении ипотечного кредита, чтобы удостовериться в истинности личности владельца. Также попросить показать эти документы может и покупатель.
3. Выписка из лицевого счета. Это справка-подтверждение факта отсутствия долгов по оплате коммунальных услуг. Если оплата перечисляется в несколько разных коммунальных компаний, то выписки могут понадобиться из каждой из них. Если продавец отказывается показать эти выписки, покупатель может усомниться в его честности.
4. Выписка из домовой книги. В ней указывают всех зарегистрированных в квартире жильцов. В качестве замены может использоваться справка о составе семьи, в которой также указывают всех, кто прописан в квартире. Как правило, ее требуют предъявить, чтобы удостовериться, что в квартире нет прописанных несовершеннолетних лиц, которых потом придется выписывать через суд без гарантии результата. Также в квартире могут быть зарегистрированы люди, отбывающие наказание в местах лишения свободы. После освобождения они могут оспаривать сделку купли-продажи для защиты своих прав на проживание. Для этих же целей выписку может потребовать банковская организация при оформлении кредита на приобретение квартиры.
5. Договор или расписка о передаче аванса. Для подтверждения своих намерений приобрести квартиру покупатель часто вносит задаток или авансовый платеж, который не возвращается, если покупатель внезапно передумает заключать сделку, либо возвращается, если этот момент предусмотрен соглашением между сторонами. Документ составляют в произвольной форме в письменном виде, размер платежа определяется по взаимной договоренности продавца и покупателя.
6. Справки из наркологических и психиатрических диспансеров. Требование предъявить такие документы возникает редко. Как правило, это происходит, когда у покупателя возникают сомнения в адекватности продавца. Если после совершенной сделки купли-продажи выясняется, что продавец состоял на учете в наркодиспансере или у психиатра, его родные могут попытаться оспорить законность сделки и попытаться расторгнуть ее.

Документы для продажи квартиры путем наличного расчета

При совершении такого вида сделок, за проверку их чистоты и законности несет ответственность покупатель. Поэтому он вправе потребовать любые из вышеперечисленных документов, чтобы удостовериться в собственной юридической безопасности при покупке.

После того, как деньги выплачены, а договор купли-продажи составлен и подписан сторонами, базовый пакет документов предоставляется для регистрации в Российский реестр или многофункциональный центр. Также дополнительно предоставляются документы при продаже недвижимости отдельными категориями покупателей (несовершеннолетними, состоящими в браке и т. д.).

Документы для продажи квартиры в ипотечный кредит

Если покупатель оформляет ипотечный кредит для покупки квартиры, продавец по его требованию должен подготовить и предоставить необходимый банковскому учреждению документы. В перечень входят:

• Договор купли-продажи, включающий детальное описание характеристик квартиры и процедуры передачи денег за продажу, в том числе первый взнос и кредитной суммы.
• Копии документов, подтверждающих право владения недвижимостью (предыдущий договор, свидетельство о праве владения или о приватизации и т. д.).
• Выписка из Единого реестра.
• Выписка из домовой книги или справка о составе семьи.
• Оценочный отчет специалистов-оценщиков. Заказчиком процедуры оценивания, в основном, является покупатель, а продавец просто предоставляет доступ в квартиру.

Также при выдаче кредита банковская организация проводит проверку возможности продажи данного жилого объекта. Для проведения проверки необходимо предоставить такие документы:

• Разрешение от опеки, если один из продавцов не достиг совершеннолетия.
• Согласие супруга на продажу, если квартира является совместным имуществом в браке.
• Заверенная нотариусом доверенность, если продажей занимается доверенное лицо или представитель собственника.

После одобрения выдачи кредита продавцу необходимо предоставить в Российский реестр или многофункциональный центр кредитный договор и другие обязательные документы.

Документы для продажи квартиры за маткапитал

Если квартира продается за средства сертификата материнского капитала, продавцу необходимо предоставлять те же документы, что и при продаже за наличные средства. При этом учитываются некоторые отличия.

После того, как договор купли-продажи предварительно оформлен, составляют заявление на распоряжение средствами по сертификату материнского капитала, которое подают в отделение ПФ. Покупателю следует подтвердить заключение сделки до момента перечисления средств по сертификату. Соответственно, составление договора купли-продажи имеет ряд особенностей:

• Так как оплата по договору происходит не сразу, а после предоставления договора в ПФ, то текст соглашения должен включать дополнительное условие, что до момента перечисления полной суммы недвижимость остается в качестве залога у продающей стороны. В этом случае, при отсутствии поступления средств на счет продавца, квартира не переходит в собственность покупателя.
• Средства материнского капитала перечисляются только в виде безналичного перевода. Поэтому в тексте договора должны быть указаны платежные реквизиты счета продавца. Следует помнить, что этот же счет следует отражать в заявлении в Пенсионный фонд.
• Материнский капитал принадлежит всей семье. Поэтому покупателями являются все ее члены, в том числе несовершеннолетние дети. Поэтому, указывая в договоре стороны, в качестве покупателей необходимо перечислять всю семью, для которой приобретается жилье. Иногда родители могут попросить не перечислять детей как будущих владельцев недвижимости, чтобы впоследствии не иметь ограничений с перепродажей квартиры. Данный момент является нарушением установленного порядка, но продавец не несет за него ответственности.
• В тексте договора обязательно следует указать данные сертификата маткапитала (номерные данные, когда и каким отделением Пенсионного фонда выдан, а также дата и номер решения о предоставлении сертификата).
• Также следует указать точную сумму средств материнского капитала, которые будут переведены продавцу недвижимости.

После того, как сделка купли-продажи будет оформлена в Российском реестре, обе стороны договора должны предоставить в Пенсионный фонд копии паспортов, договор о продаже квартиры, а также выписку из Единого реестра. Дополнительно необходимо собрать справки, которые требуются при продаже с участием несовершеннолетних и с использованием средств материнского капитала.

Все сделки по продаже вторичного жилья с использованием средств маткапитала проходят всестороннюю проверку, чтобы исключить обналичивание денег с сертификата. На перечисление средств на счет продавца отводится срок до 40 суток.

Документы для продажи квартиры за материнский капитал и ипотечный кредит

При такой форме продажи квартиры часть ее стоимости погашается средствами материнского капитала, а остаток суммы — кредитными средствами, взятыми в ипотеку. Механизм выглядит как предоставление покупателю кредита, часть которого погашается за счет сертификата. Пенсионный фонд в этом случае перечисляет средства не продавцу, а банковскому учреждению, которое кредитует сделку.

Все документы предоставляются для проверки в банковскую организацию. Кроме того, продавец обязан предоставить банку тот же пакет документов, что и при оформлении обычной ипотеки. Покупатель должен предоставить сам сертификат маткапитала и справку из Пенсионного фонда о наличии средств по нему.

Все остальные операции по сделке проводит банковское учреждение. На перечисление денег после одобрения кредита отводится 5 рабочих дней. Отношения с Пенсионным фондом также урегулируются банком самостоятельно. Со стороны продавца такой вариант наиболее оптимален, так как сроки передачи денег минимальны, а проверка не требует от него сил и времени.

Как обезопасить сделку при продаже квартиры

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена с определенными рисками, в том числе для продавца. Неприятности могут возникнуть не только при оформлении и подаче документов, но и при излишней доверчивости или недостаточной юридической грамотности продавца.

Чтобы сделка осуществлялась максимально безопасно, следует придерживаться ряда простых правил:

• Внимательно проверяйте документы покупателя. Это относится к удостоверениям личности, подтверждениям платежеспособности и прочим свидетельствам. Желательно переписать все данные из них. Не лишним будет найти аккаунты покупателя в социальных сетях и удостовериться в его адекватном отношении.
• Второй стороне сделки необходимо тщательно изучить договор купли-продажи, составленный первой стороной, независимо от того, делалось это самостоятельно или с помощью специалистов. Особенно это касается пунктов о передаче денег и права владения недвижимостью.
• Не подписывайте никаких документов, помимо необходимых. Например, если жилье продается за наличные средства, то вполне достаточно договора и акта о приеме-передаче недвижимого имущества. Никакие расписки о передаче и получении денег не нужно. Вынуждая продавца написать такую расписку, покупатель может заявить о двойном получении денег и потребовать возврата половины суммы, то есть стоимости квартиры.
• Если квартира продается за средства материнского капитала, то вначале необходимо потребовать у покупателя предоставления справки об остатке денег на сертификате. Бывает, что часть обеспечения сертификата уже потрачена, поэтому на банковский счет будет зачислен только остаток, а не вся сумма. Требовать доплаты оставшихся средств за квартиру продавцу придется через суды. Также в договоре нужно отдельно указать, что покупатель обязан в 5-дневный срок после того, как договор будет зарегистрирован в Российском реестре, явиться в Пенсионный фонд и подать заявление на перечисление денег по сделке. Дополнительно стоит установить сумму неустойки, если в перечислении средств материнского капитала будет отказано.

Сделки, в которых участвуют банковские организации, намного безопаснее проведенных самостоятельно, но требуют больше времени и документов. Участие нотариуса также повышает безопасность сделки, но стоимость нотариальных услуг недешева.

Часто задаваемые вопросы

В процессе купли и продажи недвижимости у граждан возникает множество вопросов, в том числе достаточно сложные.

Как продать квартиру, приобретенную за средства материнского капитала?

Назначение семье материнского капитала происходит, когда рождается 2 или последующий ребенок. При этом использование средств маткапитала сопровождается многими условиями. Например, при покупке квартиры за эти средства, в жилплощади обязательно должны быть выделены доли на каждого ребенка. Этот момент фиксируется в обязательстве, которое подписывает получатель маткапитала и заверяет у нотариуса.

Многие покупатели игнорируют это условие, так как продать такую квартиру гораздо сложнее за счет наличия несовершеннолетних владельцев. Для продажи понадобится получение согласия от опеки, что отнимает время при оформлении сделки. Гораздо проще проигнорировать требование.

При этом во время проверки при последующей перепродаже недвижимости данный факт будет обнаружен, что приведет к проблемам и признанию незаконности сделки. Это случается нечасто, но риск существует. Иногда есть возможность договориться с покупателем и переоформить сделку заново, но так бывает не всегда. Самый худший вариант — возврат денег и судебное разбирательство по факту мошенничества с сертификатом маткапитала.

Как продать квартиру, приобретенную в кредит, который еще не погашен?

Кроме базового пакета документации в этом случае понадобится получить разрешение от банковской организации, которая выдала кредит.

Сделка в этой ситуации будет происходить в такой последовательности:

• Покупатель должен обратиться в банковскую организацию и написать заявление о намерении приобрести квартиру, которая является залоговым имуществом по кредиту. Продавцу не нужно собирать документы, так как вся необходимая информация о предмете продажи уже имеется у банка.
• При одобрении сделки банковские сотрудники составят договор купли-продажи с покупателем.
• Для оплаты стоимости квартиры применяют банковскую ячейку — на одну покупатель кладет остаток суммы по кредиту, а на другую — оставшиеся деньги от стоимости недвижимого имущества.
• Продавец заключает с покупателем договор купли-продажи и предоставляет его для регистрации в Российский реестр.
• Банковское учреждение и бывший владелец квартиры получают доступ каждый к своей ячейке.